Wednesday, November 23, 2016

減少發文

由於近來發生了太多事小弟實在無精神也沒有時間定期寫Blog

這博客的長期讀者也許已感覺到近數月來小弟發文的次數不但減少而且文章的內容也愈見空洞無味若細心比較一下前期的文章比較層次分明內容比較多樣化也有不少比較深入的討論近日來文章卻大多是隨筆一個星期才勉強發文一篇

這個blog經營了一年跟不少有趣的朋友交流過有一些老博客更有出版社替他們整理一番後出書個人而言把文章集結成書反而少了一種跟網友交流的味道而寫Blog的人由於不同時期的文章思維上可能已起了變化把它們強行集結成書會欠缺連貫性小弟不是指出書不好而是書本跟Blog是兩種不同的讀物Blog中的交流或即興式發文是書本沒有的 書本的整體性和連貫性是Blog沒有的

如果沒有人看完全沒有留言相信沒有一個Blog友會一直寫Blog所以任何形式的留言絕對是寫Blog的動力

同時間我真心佩服堅持定時發文的朋友生活情緒心思不夠穩定都不可能會有恆心不定發文吧

本篇文章的用意只是想大家知道小弟未有打算放棄此Blog但發文的次數肯定下降

短短一年的時間認識了不少背景完全不同的朋友雖然從未在現實世界見面但已是賞心樂事




Saturday, November 19, 2016

個股研究: 香港興業國際

香港興業(480)由查氏家族打理集團收入來自數方面:
(a) 物業銷售
(b) 物業投資 (收租)
(c) 物業管理, 運輸等配套服務
(d) 酒店業務
(e) 醫療保健業務


初步分析如下:
(1) 集團收入集中於香港在香港的收入超過70%其餘的收入來自東南亞本或內地 以地產股而言內地的收入佔比低匯率風險有限但近數年集團放入大量資金發展上海浙江附近一帶的住宅和商用物業所以在可見將來內地業務愈來愈重要

(2) 從集團近數年的業績來看物業銷售的收入時高時低佔集團總收入接近一半某一些年度更佔集團收入的60%個人而言沒興趣預測物業銷售的收入對此部分的收入不作任何估計

(3) 租金年收入約3億港元租金收入來自愉景灣的商場長沙灣西港都會中心屯門三百多個車位上海中山翰林苑和少量東京市中心的住宅收租物業租金收入穩定

值得注意的是第一: 荃灣中國染廠大廈在活化政策下已改建成一些辦公室和零售商場已開始預租第二: 上海興業太古滙在今年陸續落成和開始預租由於地點優越所以應帶來穩定租金收入 此兩大項目應可為集團帶來更多的租金收入租金收入有上升空間

保守的8倍P/E的話收租部分的市值為24億 (此估值未把將來的租金收入計算在內)

(4) 酒店收入主要為愉景灣酒店收入收入約3億港元而配套服務為愉景灣會所有關的交通其他會籍的服務等等收入約5億港元兩者加起來約8億港元參考其他酒店股的數據估計(盲估估)純利潤約1億6000至2億4000市場上相似的酒店股P/E大概10倍保守估算此部分市值16億

(5) 集團在醫療保健的收入來自健力在香港澳門菲律賓都有業務收入接近2億8000港元個人而言一向認為此類業務不但毛利率高而且收入穩定假設純利1億的話此類型業務至少值10倍P/E吧即市值10億

(6) 在未有計算物業銷售的情況下
其他收入(2)+(3)+(4) 的市值為24+16+10=50億跟現價計的市值相約由於集團未來數年有香港內地東南亞等地的物業落成或多或少都應有一定的銷售收入集團現價有一定的安全邊際

(7) 財務方面
現金47億總負債約70億利息支出1億8000利率約2.5%利率肯定比物業投資的租金回報低單是租金收入額已足夠覆蓋利息支出有餘這也反映集團對股東不夠大方多年的派息比率都低於20% (上年派發子公司股份代替所以沒有把它計算在內) 年均派息額不夠2億根據集團的收入絕對足以提高派息比率至30%左右過去不做現在不做將來收入增加也不能期望大股東會對小股東突然大方

(8) P/B大概0.3左右
租金收入加酒店純利潤 (約45億)取4-5%回報率即資產值100億再加上47億現金和一大堆陸續落成的物業減去70億總負債即使資產值有高估但無論如何資產都有一定程度的折讓