Friday, March 25, 2016

從業績看公司

三月應是股民最忙的一個月很多上市公司都會在三月發佈去年的業績

差不多十年前小弟剛開始對投資提起興趣曾經廣泛閱讀不同的書籍記得商品大王 Jim Rogers 曾經說過: 投資上市公司最緊要的是公司的年報寫得簡單詳盡令人看得容易明白 現在回想起來依然覺得有其道理

最近兩年看年報比較多 除了一些會計上的數字外個人認為主席的結論對來年的看法等是必看的一欄 實幹派的公司定會列出公司業績值得檢討的地方倒退的原因 總結去年展望來年寫得十分踏實 

其次一些公司財務上的註解或資產負債表的附加說明也是必看的地方 魔鬼就在細節內公司一些關鍵的枝節多會出現在這一些毫不起眼的地方

從年報或新聞通告便可以發現一些公司的財技 例如公司舉債收購主席旗下的個人資產或低價大量配股等等 此類資料對理解中小型公司是不可忽視的

另一方面跟政治家一樣有一些管理層喜歡說一大堆空話什麼什麼預期公司發展將持續穩健在國家穩增長的情況下公司將會同步發展 而公司的銷售額下滑或利潤率下跌卻視而不見也不加以解釋 這是管理層處事作風的問題不代表公司將來沒有前景但我是比較喜歡謹慎而且踏實的管理層

當然我不會假裝成一個專家聲稱自己完全看懂一間數百億市值的公司年報坦白說我不會花時間檢查清楚大型龍頭企業的年報 一般而言我比較少買入此類大型公司的股票

近來倉中增持的能源股當然是大型龍頭企業買入的原因純粹是 從行業的角度去看 早陣子的此篇文章算是其中一個例子 買此類股票的時候我沒有事先仔細看清年報中的所有細節知道一些公司基本因素應已足夠

投資是永遠需要學習和適應的道路努力不一定會有回報,自己的判斷也經常有錯誤或過於主觀所以不停檢討查找不足是必要的

自以為是不去檢討只相信財演或奢望持股會沒有來由的大升完全不切實際

小弟會外遊一個星期 未來一個星期不會更新此Blog 回來後當然會分享一些有趣見聞



Monday, March 21, 2016

一個需要「黑金」的樓市

早陣子的一篇文章提到迪拜物業的租金回報極高到底是什麼原因呢?


如果此情況發生在香港物業租金回報高達 +8% 而銀行借貸利率只是4% 樓價肯定會急升數成直至租金回報率與息率的差距大幅縮小

但此情況沒有在迪拜發生從2011年至2013年樓價從 谷底大幅反彈四成或以上 租金也在同一時間大幅增長了不少 而2014年開始油價大跌強美元致使周邊國家的遊客大幅減少等等的因素影響下經濟進入了調整期樓市也開始回軟

同一時間因為外來人口一直增長中租房的要求反而沒有下降租金沒有跟從樓價調整 所以在這淡市中租金回報率反而增加了


其實最大的原因出自銀行按揭的問題 迪拜的人口大概二百三十萬左右超過 80% 是外來人口對於本地人政府為本地人提供土地自建別墅居住 所以他們沒有自住房的需求 若果需要買樓當然只是為了投資了 而本地中東人的文化中利用現金不問銀行借錢去買樓投資是十分普遍的

即是說若投資者是本地人根本不需要銀行按揭因為他們喜歡用現金買樓

另一部分的買家當然是來自外國人了第一部分外籍投資者便是住在這城市的外國人 打工的大部分沒有計劃長期留在這個城市所以只會租不會買 而做生意的因為風險的問題銀行對商人經常提高借貸的門檻

而第二部分外籍投資者便是不在這城市生活的外國人 銀行對此類外籍投資者比較 手緊按揭手續也比較繁複 所以大部分外來投資者都是以現金方式買樓

作一個簡單的總結便是樓宇的成交大多是以現金方式交易的銀行按揭方式買樓不算普遍 一個城市的樓市沒有依靠信貸擴張當然不能 節節上升 這也是租金回報率持續高企 的原因


樓價突然上升的催化劑大概只有兩個 第一銀行放寬對外來人士的按揭監管 第二大量現金湧入樓市

第一個催化劑發生的情況不高 上一輪樓市大跌的原因便是銀行借貸過度寬鬆 而銀行上了寶貴的一課後當然不想重蹈覆轍

第二個催化劑已在2011-2013年發生過了一次當年阿拉伯世界中的很多國家發生政局動盪大量中產人士或富商把他們的資金轉移至 中東的避風塘 迪拜 而房地產當然是 儲存現金的好地方

未來, 現金突然大量湧入 的情況會否重現? 小弟不敢說得準身為一個 免稅天堂迪拜也可說是一個避稅天堂 極適合一些來歷不明的資金周轉的地方 不能見光的現金來到此地後政府對此類現金沒有監管把它用來買樓賣樓一進一出的簡單過程現金便由黑變白 十分方便

這個樓市能否炒起唯有等待大量 黑金的出現吧