Friday, May 20, 2016

在REIT中選擇

買REIT的話,一定要從收租佬的角度去分析,而身在全球經濟不穩的年代,當然更需要小心選擇一些質素比較好的REIT。


首先,小弟不會選擇投資於酒店項目的REIT。 酒店的問題是分級制度,高檔次的酒店,營業額受制於不景氣的經濟大環境的同時,他們不能隨意降價去增加市佔率。 跟低檔次的酒店搶客,對自身高檔品牌的價值必受更深遠的長線影響,俗語就是:做到cheap晒 (打個比喻,我們有否見過BMW因為經濟不景氣,營收下降而改變市場策略,割價去跟低一級的日本車搶客?)

而中價或平價酒店,住客質素良莠不齊。 在生意不佳的情況下,這一些酒店有極大誘因去割價以增加營業總額,同時間卻極可能接觸更多低質素的住客。 酒店設施,日用品,房間的裝修和擺設等等,面對這一些住客,折舊肯定更快,變相增加酒店日常的營運開銷。

而專注於香港酒店業的REIT,更大的不利因素便是持續不振的旅遊業。

其次,我不會完全排除掉投資於商場的REIT個人相信專做本地人消費生意的小型商場,或在大型住宅區附近的商場,受外圍因素影響不大,商場租務的剛性需求仍在,此類REIT無需太悲觀。

投資於商用物業如辨公室或寫字樓,或市中心的停車場項目的REIT,是小弟的至愛。 特別是投資於內地一線城市如北京,上海或廣州的市中心商用物業和停車場的REIT是我的首選。 在這市況下,投資收租自然要選擇具防守性的項目,首要條件是租金收入的持續穩定性。 而身為個體戶,資金不足以收購市中心的商用物業,透過REIT去投資此類型物業,算是一償心願吧。


當然,對未來增長性的憧憬,也可視為選擇REIT的因素之一。 若管理人能把自身資金運用得宜,透過適量的低息借貸去投資回報率高的項目,增加優質資產總值的同時,增加租金收入 (同時增加派息)而優良資產本身帶來的租金,長線而言具有增長性,資產價格自然也水漲船高,公司總資產值增長後,借貸總額也相應提升,整個過程可以不停重複循環。 REIT的股價當然也會順應上升。 香港市場上,有一些REIT便是因為這個良性循環的帶動下,過去四至五年的股價已上升了一倍或以上。

當然,REIT自身的債務和財務情況也很重要,似終,REIT的派息和未來狀況,有賴於其健康財務狀況,債務過高而本身租金收入受壓的REIT,更需要仔細看清楚一下。

個人而言,無論是買股或REIT,也不希望過於專注在公司未來的憧憬上。(當然,若公司穩健有餘,也帶來極高增長性的憧憬,是最理想的選擇。) 若是REIT的話,寧買一個剛性需求,最緊要有租收

其實,美國市場可供選擇的REIT種類更多,市場深度和成交量更非香港可以比較。若是美國市場的話,住宅型(如有大量年輕白領聚居的小社區,或是大學生宿舍)或商用物業(大城市中心的寫字樓或工廈),我是十分有興趣的。 遲些需要向Blog友塘人和魔術師請教一下。

34 comments:

  1. 我想買入retis收息,請問你認為1426,808,置富,符合以上條件嗎?

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    1. 808, 1426 我都覺得好ok. 其實我係最近先開始研究REIT. 遲下我會寫多一些有關不同個別REIT的看法.

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  2. 本港目前最穩陣的應該是領展(823),因為他是恆指成分股與唯一REIT藍籌股、且他是本港乃至於亞洲最大的REIT。但他的息率僅有4厘;至於春泉產業信託(1426)則需要看內地樓市表現,因為這個REIT主投資物業是北京的寫字樓。不過他的派息紀錄尚稱穩定;同時可以考慮越秀房託(405),因為它主要投資廣州的酒店、寫字樓、購物中心,收入也不錯。0808泓富產業信託是李超人旗下的REIT,主要投資三座甲級寫字樓、兩座商用物業、兩座工商綜合物業及一座工業物業,組合相對分散且遍佈全港,但須小心本港景氣因素。最後是置富產業信託,他的物業組合包括17個私人住宅屋苑零售物業,租戶主要是餐廳、中端零售店,相較之下具有高度防禦性(人總是要去吃飯的),所以這REIT也很適合買入收息的。以上分析提供參考~

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    1. 多謝Anonymous兄的詳細資料. 其實你所說的REIT我也一一看過了. 個人而言, 最好是808,1426,87001, 置富或405也可看看.

      823 不是我杯茶, 回報太低.(由租金派出來的股息率), 現價不大attractive

      會慢慢加倉,把reit 提升至組合中某一個百分比

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    2. 最近有公事上廣州一轉,辦公地點正是廣州IFC
      要比喻既話,就似係比華懋搞既置地廣場
      2015年廣州市道唔差, 同級既太古匯無論商場定寫字樓都戰績彪炳
      唯獨是係廣州IFC搞唔起

      係執行力角度405的確唔係咁好, 亦都解釋點解823相對地貴咁多

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    3. 多謝tam兄寶貴既意見! 呢d意見肯定比賬目上既數字有用得多. 其實, 我個人選擇的話, 87001肯定比405好的.

      可能我個人比較cheap, 823, 明知係好野,但回報上看,似乎'水位'不足. 我傾向1426,808等等.

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  3. 照咁睇Joseph兄應該有405。

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    1. 冇呀,REIT係近排先開始留意, 從前完全未買過REIT的. 但資產配置的一小部分,現在開始會慢慢加入REIT, 405應是可考慮的.

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  4. 祝Joseph兄早日搵到合適的美國REIT=) 香港人都係比較留意823,惟現價已升近50元,實在唔值得高追,内地及國外的選擇會更多元化呢~

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    1. 823..回報太低的東西我冇咩興趣, 內地REIT同埋美國的REIT比較有興趣. 香港跟本地人內需有關的, 如果價格不太高, 也可以接受.

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  5. 我對美帝Health care REIT比較有興趣,概念sustainable,而且多數2/5/8/11月派息,啱哂我的收息系列,不過可惜無相關ETF。 可參考以下網站,計total return (收息連股價波動)都幾有用,而且仲有ex-dividend date 同 pay date table 做參考:
    http://www.dividend.com/dividend-stocks/financial/reit-healthcare-facilities/

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    1. 正, 冇諗過health care reit呢個題材, 值得睇下.

      呢個網都幾方便!~

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  6. 小弟watchlist只有823,只因夠正氣。其他的都為母食債...

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    1. 領展逼死小商戶,出賣本土利益,是邪惡化身才對,何「正氣」之有?同地產霸一樣,放佢入極惡基金系列就差唔多! 例如:
      http://www.bloomberg.com/quote/VICEX:US

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    3. 呵呵, 其實reit名乎其實都係收租佬. 何解823比較正氣呢, reit有債都係正常, 係睇下個債務處理得好不好而已.

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    4. 投資reit, 變相都係'間接支持地產霸權思維', 咁我或許寧願買內地大城市既商用物業收租, 向大公司抽水, 起碼冇迫害小商家, 令自己感覺良好一些. (雖然其實都係地產霸權思維, 哈哈)

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    5. 小弟所指的正氣係對小股東而言, 起碼唔會好似405咁硬食阿媽貴價樓...

      小弟附近有Link的商場, 以前房委會年代只有唔會行的鋪頭, 設計黑麻麻,又冇電梯, 好多商戶只當貨倉....

      而家翻新左光猛左, 設施好左,多左好多適合居民的消費鋪頭(當然唔係適合每一個居民啦..), 食店食飯時間都係人頭涌涌, 是房委會時代唔會出現的.

      雖然價錢比以前貴左, 但個人真心覺得值.

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    6. 噢,原來如此. 我就真係好多年冇住係香港. 所以買股真係只睇數字, 冇做實地考察.

      823管理上一定唔差 (姑且不理他是否趕絕小商家), 但從回報上看, 息率連4%都冇, 我是沒興趣了.

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    7. 其實全部分拆出來的reit都有幫阿媽食垃圾既嫌疑,分別在於買入價和垃圾的剩餘價值相差幾遠。

      823而家返大陸買野,過多幾年先知成效

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    8. 其實全部分拆出來的reit都有幫阿媽食垃圾既嫌疑,分別在於買入價和垃圾的剩餘價值相差幾遠。

      823而家返大陸買野,過多幾年先知成效

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    9. 多謝mike兄的留言. 我也不知道823去大陸的方針是不是正確, 看看未來如何..

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    10. 我去上海個陣有順便望過個兩座樓(呢次就係自己旅遊lol)
      感覺上的確係商業區中心既綠洲,冇可能會再有地產發展商肯係個咁貴既地段起低密度office項目,換言之呢類物業只此一家,極度稀少
      一向唔鐘意高樓大廈既矽谷公司要係上海插旗一定會好鐘意呢個office,而且一落街行30秒就係club,鬼佬佔儘天時地利人和, if you know what i mean
      所以我自己覺得呢個物業好有賣點,貴得有道理
      管理層亦都講明自己唔想走折讓股路線

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    11. 好掂咁款!, 值得留意多一些. 我個人cheap 開, 買股經常買足夠平既股, 可能因此錯失成長股既機會.

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  7. 塘人只買Equity REIT, 因為貪息高而已, 莫跟, 哈哈:D

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    1. 你嗰啲係mortgage reit,唔係equity reti.

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    2. mortgage reit的息的確高, 買唔買得過仲要諗下先

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  8. 87001增加資產太手緊,否則仲吸引

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    1. 要留意87001只得三十多年限

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    2. 足夠有餘了, 我想像不到我會持有此股三十年.

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  9. Joseph兄, 我見經濟一周有講你呢篇文! 恭喜!

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    1. 哇, 多謝進步兄既sharing!! 真係一大驚喜!

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