Tuesday, May 31, 2016

個股研究: 建聯與建榮

建聯集團(385)主要業務包括地基工程建築工程樓宇相關設施的維修服務還有其他規模比較小跟本業無直接關係的投資公司等等2015年底建聯分拆地基業務上市建業建榮 (1556) 上市後大股東建聯持有75%建榮的股權

  
建榮現價0.41元建聯的75%股權市值4.6億建聯現價計的市值是6.3億即是說建聯除了地基以外的業務市價為1.7億

不計地基這個板塊建聯其他業務中樓宇建築樓宇承造服務的營業額和毛利勉強可以維持但需要認清的事實是近年來香港建築業的人手供不應求人工一直上升令建築樓宇和有關服務的成本急速上漲毫無疑問建聯手中依然有生意近幾年的營業額一直上升但人工的上升速度似乎更快令這一些業務的毛利大受影響而建聯的其他業務如化工等更不用多說利潤和毛利率都大幅下降將來的利潤更是難以預測

所以除地基外的其他業務是否值1.7億小弟不作任何估計帳面上看估值似乎比較低因為單是建築和樓宇承造服務經營溢利已是6500萬 但我對建榮卻更有興趣

  
建榮手中只有地基業務但明顯是最值錢的一個板塊近數年建榮的總營業額穩健地增長但神奇的是毛利卻爆發性增長在人工急速上升的行業中此現象似是匪夷所思小弟的推理是地基工程所用的機械有規模效應建榮地基項目越多機械上的維修開支卻不需要按比例增加即是說建榮的硬件比較耐用折舊率低公司產能隨著規模上升也更有效率

建榮手上的現有工程合同總值為22億比往年增加30%規模狀大的同時如上一段的推理正確今明兩年的毛利因有可觀的增長。 假設利潤增長20%每股利潤便是0.144元,現價計的P/E 大概是3倍左右

簡單而言建聯把最值錢的建榮分拆上市而建榮在淡市下股價已大大跌破招股價但其實公司的業務不受外圍經濟影響

從建聯近數年的綜合報表看經營利潤穩健增長經營現金流也是穩健增長同時間用以擴充產能的固定資產也是同步增加從2014年開始公司利用額外的現金流去減輕債務到了上年年底公司更把餘下的債務全部清還在財務已大幅改善的情況下建榮的生意依然有增長動力今年起公司或有動機大幅增加派息

2015年業績中建榮派息4500千萬當中的3375萬派給建聯建聯派息只有3000萬即是說建聯的派息全是來自建榮今年起建聯不用還債自由現金流增加除了建榮派來的股息理應跟隨毛利而增加外建聯自身也有條件增加派息但若論派息增加的最大可能性和穩定性似終來自建榮 

個人認為建聯自身條件不差但建榮的值博率和爆發力更佳

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相關連結:

個股研究: 譚木匠

個股研究: 時代集團

Tuesday, May 24, 2016

「下流中年」的模範

早陣子看到一則新聞日本社會學家藤田孝典創造了一個新詞語 : 「下流老年」指的是貧窮的高齡長者大家若有興趣的話可以按此看這則新聞


除了日本外相信世界上大部分發達國家都存在人口老化問題 老齡人口越來越多社會慢慢失去活力政府的財政負擔越來越重終有一天政府或許不再提供足夠的社會福利保障存款不足以致生活潦倒的老年人恐怕會有人數上升的趨勢或會衝擊社會的穩定性

東亞洲的大部分國家都受到中國傳統儒家思想影響上一代的老年人仍有「養兒防老」的想法不少成年人依然會把供養父母視為責任但近二十年起全球經濟停滯不前增長由資產增值帶動有資產者與無資產者的差距拉闊 (這就是產生「M型社會」的原因之一)年輕一代向上流的機會大大減少年青人無業或工作沒有向上流的機會在已發展的國家已是十分普遍的問題所以現實一點看對於即將踏入老年的人而言「養兒防老」的想法是否依然可行見仁見智

不論政府或是兒女後代都不一定能提供足夠保障所以老年人需要想法子自力更生同時間對於老年人而言很多事情的發展可能會隨時超出預算例如子女不單沒有報答父母反過來長期無業的子女會為父母提供額外的負擔或是健康問題隨時出現巨額的醫療費用足以侵蝕大部分的積蓄另外家庭問題如老年鬧離婚也有可能隨時發生即使長期有積蓄的長者面對這一些情況也只能慨嘆一聲「人算不如天算」 吧

雖然無人能預測未來但是未雨綢繆多多少少對自己的將來都會有些保障至少小弟相信大家都有能力避免成為 「下流中年」 的其中一員

「下流中年」的模範代表便是加斯居尼 (Paul Gascoigne)

回想當年1996年即將踏入中一前的暑假小弟開始追看電視播放的足球比賽當年的歐洲盃印象最深刻的就是主辦國英國隊的一眾球員舒利亞, 麥馬拿文, 舒寧咸, 加斯居尼等等身為攻撃中場加斯居尼可算是一代傳奇身型肥胖卻具備速度和力量盤球與射門十分出眾天份無可否認 (題外話: 過去二十年英國好像仍未有一個中場球員具備加斯居尼的天賦)大家可在上面的連結欣賞一下他的球技

可惜的是因為酒精上癮的問題近幾年的加斯居尼經常醉酒鬧事不停出入療養院現年48歲的一代傳奇,現在只是一個潦倒的流浪漢酒鬼令小弟大大嘆惜下圖中白髮的便是加斯居尼看他的樣子難以相信他曾是一代球星


社會上自甘墜落的年輕人或中年人應該不少但年輕人依然有寶貴的時間去改過踏入中年「下流」後再重生的機會已經大大減少了

加斯居尼可算是曾經陪伴小弟長大的球星在此小弟只能誠心希望加斯居尼可以努力擺脫酒精問題重新造人穩穩地渡過餘生



Friday, May 20, 2016

在REIT中選擇

買REIT的話,一定要從收租佬的角度去分析,而身在全球經濟不穩的年代,當然更需要小心選擇一些質素比較好的REIT。


首先,小弟不會選擇投資於酒店項目的REIT。 酒店的問題是分級制度,高檔次的酒店,營業額受制於不景氣的經濟大環境的同時,他們不能隨意降價去增加市佔率。 跟低檔次的酒店搶客,對自身高檔品牌的價值必受更深遠的長線影響,俗語就是:做到cheap晒 (打個比喻,我們有否見過BMW因為經濟不景氣,營收下降而改變市場策略,割價去跟低一級的日本車搶客?)

而中價或平價酒店,住客質素良莠不齊。 在生意不佳的情況下,這一些酒店有極大誘因去割價以增加營業總額,同時間卻極可能接觸更多低質素的住客。 酒店設施,日用品,房間的裝修和擺設等等,面對這一些住客,折舊肯定更快,變相增加酒店日常的營運開銷。

而專注於香港酒店業的REIT,更大的不利因素便是持續不振的旅遊業。

其次,我不會完全排除掉投資於商場的REIT個人相信專做本地人消費生意的小型商場,或在大型住宅區附近的商場,受外圍因素影響不大,商場租務的剛性需求仍在,此類REIT無需太悲觀。

投資於商用物業如辨公室或寫字樓,或市中心的停車場項目的REIT,是小弟的至愛。 特別是投資於內地一線城市如北京,上海或廣州的市中心商用物業和停車場的REIT是我的首選。 在這市況下,投資收租自然要選擇具防守性的項目,首要條件是租金收入的持續穩定性。 而身為個體戶,資金不足以收購市中心的商用物業,透過REIT去投資此類型物業,算是一償心願吧。


當然,對未來增長性的憧憬,也可視為選擇REIT的因素之一。 若管理人能把自身資金運用得宜,透過適量的低息借貸去投資回報率高的項目,增加優質資產總值的同時,增加租金收入 (同時增加派息)而優良資產本身帶來的租金,長線而言具有增長性,資產價格自然也水漲船高,公司總資產值增長後,借貸總額也相應提升,整個過程可以不停重複循環。 REIT的股價當然也會順應上升。 香港市場上,有一些REIT便是因為這個良性循環的帶動下,過去四至五年的股價已上升了一倍或以上。

當然,REIT自身的債務和財務情況也很重要,似終,REIT的派息和未來狀況,有賴於其健康財務狀況,債務過高而本身租金收入受壓的REIT,更需要仔細看清楚一下。

個人而言,無論是買股或REIT,也不希望過於專注在公司未來的憧憬上。(當然,若公司穩健有餘,也帶來極高增長性的憧憬,是最理想的選擇。) 若是REIT的話,寧買一個剛性需求,最緊要有租收

其實,美國市場可供選擇的REIT種類更多,市場深度和成交量更非香港可以比較。若是美國市場的話,住宅型(如有大量年輕白領聚居的小社區,或是大學生宿舍)或商用物業(大城市中心的寫字樓或工廈),我是十分有興趣的。 遲些需要向Blog友塘人和魔術師請教一下。

Sunday, May 15, 2016

沒有租霸的國度

在迪拜物業投資的好處除了入市門檻低租金回報高沒有入息稅或資本增值稅 (當然迪拜居民需要負擔大大小小的隱藏稅項詳情可見此文)另一個重要因素便是沒有租霸的出現

重點是租客是利用支票繳交租金。 


業主和租客簽租約時按照雙方的傾談租客需要交出支票作為未來十二個月的租金 ( 一般的租約都是一年期 )大部分的情況都是一年四張支票例如一月十日簽了租約一年的租金是80,000 AED租客需要在簽約時交出四張支票一張支票是三個月的租金即是20,000 AED而四張支票的日期分別是 一月十日四月十日七月十日和十月十日

當然站在租客的立場一年十二張支票是最理想的情況 但在這個租務市場中除非是租金極高的高尚住宅平民住宅中一年四張支票是最普遍的

為了可以拿到 一年一張支票 (即是說一張支票預繳一年的租金)有一些業主在年租上寧願減價減價幅度大概10%左右 這個當然是要看業主的意願。 我個人認為如果可以預先收到一年的租金在租金上作出些少讓步對大家也有好處何樂而不為?

看到這裡大家可能會問: 雖然業主手持等值一年租金的支票,但若租霸銀行戶口的存款不夠,也有可能出現彈票的情況吧?!

在這個城市中,彈票不但違法,而且是一個很嚴重的罪行。 政府有權凍結租客銀行戶口中的存款,將來租客想轉換工作,或將簽證續期,也有可能帶來不良的影響。 住在這兒的人,最害怕的情況,就是給本地政府找到什麼理由,停止簽證和踢出境外。 小弟到目前為止,從未聽過有人因租務問題而彈票。  

有小商家認為,政府的措施過於嚴厲。 曾聽說過一些例子,有一些小商家只是剛巧在現金流上出現小問題,卻因為一個銀碼微不足道的支票彈票,生意給政府阻撓,營運突然出了一個大問題。 

無論如何,政府嚴厲的政策,間接為物業投資者帶來保障。

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8% 以上的租金淨回報率 

迪拜買樓 : 從國際城說起 

新樓的付款方式 

一個需要「黑金」的樓市