Monday, March 6, 2017

再談迪拜樓市

近日的生活不易過公私兩忙不過今天依然抽空去了迪拜一趟弄一下有關租約的事情順道跟一位資深物業投資者交流一下向他打聽一下樓市的狀況

事實上2014年起油價從高位滑落迪拜的經濟未完全恢復過來整個城市依然在努力適應低油價形成的新常態

不過最新的人口統計人口已超過260萬(我在2011年底到迪拜當時的人口只是200萬) 人口依然在高速上升中主要幹線的交通愈來愈擁擠幸好小弟去年換了工作地點平時工作天已不用再受交通的影響了

雖說經濟不佳從人口上升的趨勢看就業機會愈來愈多才是外來人口愈來愈多的原因吧


回說樓市去年的其中一篇文章已說過這城市大部分物業投資者都喜歡以現金交易近年此情況近似有轉變由2014年至現在低價與中價的單位的尺價變化不大個人估計跌幅頂多10%左右(高價單位的跌幅肯定大得多不過此類型物業我沒有任何研究) 成交量的跌幅肯定更大起碼20-30%吧不過從銀行的樓按量去看銀行的生意卻保持平穩我也曾跟一些銀行的經理談及他們也提到他們的生意其實還可以沒有惡代的現象

此一系列數據代表什麼? 現金投資者的比例持續下降原因無他經濟不佳大家的投資比較保守另一方面看透過銀行借貸的投資者佔比愈來愈高此類人正如小弟一樣肯定是住在此城市有穩定收入才可以透過銀行借貸投資物業從樓市的長遠發展而言,這情況似是好事炒家減少而透過銀行借貸的投資者炒出炒入的比例理應不高長遠而言樓價的波動性應慢慢下降2006-2010年間的大上大落將來應不再發生

跟此位資深投資者的交流間他也証實了此現象基本上現在的買家大部分都是透過銀行借貸投資或自住的

另外根據本人去年買樓花的經驗發展商推出新盤時反應其實不差位置佳價錢合理的物業銷售情況不俗由於近年一些有實力的發展商不停推出樓花新盤個人估計新盤消耗不少現金投資者的購買力(在迪拜大多數樓花也難以得到銀行借款) 所以二手市場的交投由銀行借貸的投資者帶動從供應面看未來數年的供應不少雖然就業人口依然上升但對樓價或租金絕不抱持過於樂觀的預期

迪拜是一個神奇的城市 當不少周邊的國家慘遭內亂或政變影響當地的富豪或中產把資產轉投海外時定必把迪拜視為首選目的地例如2011年爆發的阿拉伯之春迪拜便突然出現大量投資者橫掃物業所以此地的樓市極受宏觀因素影響絕不能單看本地經濟發展而下定論

另一方面迪拜政府對基健的擴展投入大量資金身為一個高速發展的城市投資物業出現更多不可預測的因素影響例如地點A與B同時出現新盤兩個新盤出自一個地產商而他們也表明兩者的設計和質素相等但是細心去看的話政府兩年前其實已說過地鐵沿線擴展計劃3年後地點A旁邊將新建一個地鐵站由於買新盤的大多數海外投資者不明所以自然不懂兩者在潛力上的巨大差距而發展商不會因為此單一因素而推高地點A的新盤價格(因為他們數年前買地時的地價兩者是一樣的而建築成本也是一樣所以他們對二者的定價自然是一樣的)

此類情況造就本地居民取得先機情況跟香港股市中的細價殼股相同知道內幕消息(例如何時賣殼)的玩家當然取得先機了

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相關連結:

8% 以上的租金淨回報率

一個需要「黑金」的樓市

沒有租霸的國度 

經濟跌, 租金不跌 

買樓花, 出奇制勝




12 comments:

  1. Joseph兄勇於主動尋找機會,可謂英雄出少年👍而且你公私兩忙,仍定期出優質文章,我呢哋可謂反面教材😂

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    1. 哈哈. 我呢d吹下水者. 點比得上cherry的短篇小說引人入勝 :)

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  2. 了解得咁深入細緻,抵你發達。

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    1. Joseph兄是用個人的智慧賺錢,同哋搞“慈善活動”的偽angel investor,又怎能相題並論呢😏

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    2. 因呢d係自己利益所在, 自然要細心研究再投資呢.

      回cherry, 我自認投資為個人利益. 有時股市中的回報更是依賴其他人的錯誤得來. 所以我自認自私自利投資者, 當然比不上貢獻社會, 為香港人做善事出力的創投者啦, 哈哈

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  3. 本地物業市場最後一根稻草不知何時出現在駱駝峰上 ?入場呎價較平, 美輪美奐的海外物業其實真的很吸睛。 可惜我呢類人太過戀家,又劃地自限,不論股票與房地產都集中香港。😑

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    1. 股票易d, 買樓的話, 數碼大, 也可能不熟行情, 的確是費力不討好的. 換是我, 也對海外項目多加思考, 才可做決定呢.

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  4. Joseph每次講迪拜樓都相當令人感興趣,可惜未能參與其中。

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    1. 哈哈, 海外人玩呢個投資項目係比較難既. 不過都未必冇可能. 只是花費既心力大好多

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  5. 依Joseph兄看, 當地有無泡沫? 從大陸來的資金多嗎?

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    1. 內地資金不多, 但好像有愈來愈多的趨勢.

      沒有什麼泡沫. 市場成交不高.

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