Friday, September 15, 2017

迪拜物業市場, 與無能經紀

自從八月中回來迪拜後重新回到工作崗位工作量挺重不過暫且放下此話題不說

在迪拜的收租物業事宜如出租簽約等等我大多數時間都不想管理

近數年物業市場交投比較淡靜在這個城市經紀的大部分收入來自物業買賣這裡的慣例: 買家付2%樓價予中間的經紀作佣金一個單位的成交1mil AED (二百一十萬 HKD) 的話佣金便是20,000 AED了而物業招租方面一張新租約佣金是2000 AED雖然這個佣金不低與買賣成交收取的佣金相比相差很遠

所以大部分物業公司都把焦點放在物業買賣上2011-2014年整個城市的交投大旺不少商家趁著經濟順境大肆擴張不少人才從外地流入工作令租金大漲好盤供不應求當時招租大多數時間都是租客不停找經紀經紀們自己不用出力便輕鬆收取2000 AED的佣金了這些年我手持的物業空置不足五天便找到新租客遷入

近三年的環境有變地產交投淡靜大多數成交來自大小地產商的新盤 (off-plan)而此類樓盤的成交是買家直接向地產商購買不用付佣金, 地產商的銷售團隊除了底薪外花紅便來自成交的次數了此類地產商的舉動變相廢除了經紀人的中間人角色單從二手買賣市場收取佣金肯定很多經紀都收入大減

同時間油價大跌令相關的投資減少了商業活動減慢也令租金出現下調壓力比起上年今年的租金下調約10%左右我手持的其中一個單位八月中的舊租客遷出後也不打算換經紀讓他們為我找新租客吧他們跟我說會找公司把單位清潔翻新後,便物色新租客直到上星期他們依然找不到租客我不禁在想: 市場情況真的如此不堪?

誰知上周六突然有人來電想看我的單位 (註: 我也不懂為何她會知道我的電話大概是大廈管理員告訴她吧) 我便跟經紀公司說找時間招呼她豈料經紀公司回覆我: 我們不能把門打開鑰匙不在我們手中,而是在舊租客手上

我聽後只有一個反應: wtf?? 整整一個月時間經紀沒有收鑰匙沒有嘗試找租客沒有找裝修公司打理空置單位(基本上肯定舊租客已搬走大廈保安員數星期前已確認) 本人的原意是市道不好單位照樣給此公司給他們一些小茶飯錢豈料公司什麼都不做難道這是做生意生存之道?

我不再跟無能人士追究數天前開車去迪拜一天的時間內約了舊租客見面交收鑰匙退回按金再找一間公司清理與翻新單位招租上直接在dubizzle (迪拜最大的二手成交網站)放租三天內收到數個查詢前天跟新租客會面簽約收取支票等全部由自己完成

個人經驗是: 經濟不景但若單位位於平民區租金據市價週整一點 (是次租約租金下調了7.5%)把單位馬上出租依然不成問題市場對此類物業的需求依然不弱. 當然高尚豪宅區便難說得很了 

從租客的角度看在dubizzle網站找租盤大部分都是經紀放盤必須收取佣金若租金相同卻由業主親自放盤沒有中間人的佣金自然有其吸引力

另外今年迪拜政府修例所有租約合同根據官方要求標準化樣本可在官網下載官網更聲明此行動為租客業主兩方著想讓他們不需付經紀人任何高昂佣金此例一出再加上租客業主雙方都可在dubizzle各取所需我個人已看不到(無能)經紀的存在價值

經過是次經驗個人手持的其餘單位都不再拜託此(無能)經紀或其他公司在網站放租直接跟租客傾討再在官網找租約樣版與相關條款便可

經紀的角色在租務市場與新盤市場已形同虚設他們餘下的利潤大概是在二手市場的交投中互相競爭有能力的經紀憑藉個人經驗人脈對市場資訊的掌握依然有一定價值無能的一堆不能生存在行業中

16 comments:

  1. 互聯網科技的進步,去中間化看似大勢所趨。不過係香港,透過網上平台找租客我會較小心,希望唔好遇上租霸。

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    1. yes, 將來要做中間人食差價既工種, 一定要提供額外價值給買賣兩方, 才可生存下來.

      呢度因為法例嚴, 租霸就未見過.

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  2. 那經紀確實係唔負責任,這些不良份子只會加快行業息微

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    1. 佢地都曾經有一段時間搵唔少錢. 不過, 再咁樣落去, 是不能再在這社會中生存了.

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  3. 經紀無能,都好過經紀蠱惑。香港啲經紀,好多都係蠱惑仔咁做嘢,呢啲仲衰。

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    1. 咁我都同意. 蠢人不用提防, 簡單很多. 太古惑的人, 一時一樣, 我都是少接觸為妙.

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  4. 難得政府肯將合約/法律等事宜規範化, 促進開放市場, 都係一項德政

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    1. yes, 有效率政府, 對城市發展的幫助真的很大.

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  5. 謝謝分享,最喜歡看到這些more than investment 的文章。
    經紀最大的功能是提供有價值的資訊,和節省買賣雙方的時間成本。如果是但做唔到其中一樣,都是不合格。除了地產以外,保險業長遠來說,保險代理人功能將會减弱。

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    1. 我也喜寫多一些more than investment 的人或事. 否則此blog太悶了.

      保險我就不懂了. 感覺上, 整個行業是長做長有(從我這個行外人的角度去看). 身為行內人的喜爸會知道得更多.

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    2. 我買的人壽、醫療、家居保和火險也是沒有經過經紀的。。。

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    3. 的確是這樣呢. 另一方面, 很多內地人現在來香港買保險, 都是經過經紀的.

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    4. 只可以話我唔係佢哋既目標客戶

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  6. //經紀們自己不用出力,便輕鬆收取2000 AED的佣金
    習慣了坐享其成,要突然改為主動出力是很困難的。

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    1. 對的. 人的惰性/慣性形成, 難以改變.

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  7. 我對經紀也基本沒有什么好印象

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