Sunday, July 10, 2016

經濟跌, 租金不跌

有一些學者形容近數年的環球經濟跟1930年代的情況有些相似宏觀經濟極差政府的財政和金融手段不但未能救活經濟過度的借貸和貨幣寬鬆手段更令全部經濟強國的政府受盡債務問題困擾當下一波金融危機到來時相信全球政府會手足無措

環球經濟不景氣當然極度影響開放型經濟的城市了例如香港新加坡迪拜等以迪拜為例小弟有一些經商的朋友所有人都搖頭嘆息有人更說在迪拜從商二十年從未見過如此惡劣的營商環境

宏觀環境不妙再加上本地貨幣跟美元掛鉤美元強勢對海外投資者或遊客而言迪拜的一切變得更昂貴所以其實單是貨幣一環已大大影響了旅遊業和零售業從而再影響本地居民的就業市場情況和本地人的消費能力等在此不詳述

而迪拜的物業市場當然不能置身事外整個物業市場基本上由海外投資者支撐海外買家的減少自然是一個負面因素 而看新聞的話不難看到很多壞消息 過去一年的樓價跌20%一年的租金跌8%此類新聞比比皆是

   
從宏觀去看小弟相信新聞的真確性但是物業投資是需要微觀角度仔細研究的一個城市的平均樓價下跌10%不代表所有物業都有相同的跌幅物業的投資價值當然受大經濟環境影響但個別物業的地點附近社區配套交通措施等都會影響物業的投資價值而不同類型的物業如住宅,別墅辦公室工業用地商場各有各的玩法

從住宅型物業去看根據我日常生活的觀察大量歐美人士或中東中產階層聚居的中上流地區如Dubai MarinaBusiness Bay等附近餐廳和商場人流明顯減少小弟也曾聽過一些傳聞某一些大廈入住率不到一半晚上街外人看不到大廈中太多住戶的燈光原因不難理解有能力負擔高昂租金的中流階層有一些人可能已失去了高薪工作所以這些物業的供應大於需求租值自然需要向下調整而樓價的調整幅度理應更大我沒有仔細研究但估計這一些地區的樓價兩年間下跌了20-25%


反而稍為遠離市區的地段如Sports CityJVCIMPZ等人流不但沒有減少反而增加了公路上的車流量肯定也有所增加 (小弟經常去IMPZ一帶因為此區有一個大超市Carrefour從我的地點到此地方買日用品只需要10分鐘的車程所以對此地區的人流和車流量有一定程度的理解) 我的個人推理是本身是中產階層的人士變得比較手緊從高昂租金的地段搬到比較便宜的地區

人口流量從高價地段搬到比較便宜的地段不論租金或樓價,此些地區近兩年都是持平而不是如新聞所說下跌一成或以上。 租金回報率一直穩站8%以上由於人口增多附近社區的配套已慢慢成形數年前已規劃好的IMPZ小湖和Sports City小河流 (當然是人工的)到了現在依然沒有看到一滴水但數個月前社區發展公司在附近地方開始清場行人禁止內進把胡亂停泊的車趕走個人相信是好事近只要人工湖人工河流供成人小孩嬉戲的設施建成後附近地段的物業應更宜居物業價值應可上升中線的投資價值比市中心的高價地區更為看好

簡單而言根據個人觀察高價地段和次級地段的樓價和租金差距將會縮小其實兩者不應有如此大的差距差距大的原因主要是2011-2013年經濟向好的年度高價地段給海外現金炒家強行炒高連帶租金也不合理偏高而已現在兩者的投資價值差距只是回歸基本因素的差距吧

此文章對香港的Blog友而言跟香港毫無關係算是離地之作 但小弟也想引申出一個道理: 對任何投資者而言除了宏觀因素微觀查察也是同樣重要住宅市場不景氣但商廈或許依然供不應求股市身在熊市中但個別上市公司的基本面可能依然向好例子數之不盡.

20 comments:

  1. 物業投資者如留有水位, 經濟差點都無友怕, 始終人都係要住, 賤物可以鬥窮人, 當然如底特律這些大量工作流失的地方就另當別論了

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    1. 對, 若人口流走, detroit, 或人口減少如日本, 的確是大問題. 如果只是經濟調整, 業主只要守得穩, 其實不怕.

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  2. 不離地,香港也一樣,經濟差時,麥當奴同大家樂的生意特別好。

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    1. 的確是, 去年回香港時, 有一些中上價飯店, 人流少好多.

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  3. 呢篇可以應用在很多持有英國樓的香港的人,脫歐怎樣影響不同城市樓價,過去升得多的基於什麼原因,這些因素在脫歐後有何改變,變好或變壞。大圍的升跌,不能反影小範圍的實際情況。倫敦豪宅區,上年已開始下跌,但是東面依然勁升,相信脫歐會影響這因素。

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    1. 這一些微觀查察小範圍, 不是住在當地, 或當地有熟人打理, 的確不容易做到的.

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    2. 小範到postcode 以足夠,市場資訊發達的也不須要親身或熟人在當地也可掌握呢,英國便是這情況。

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    3. 資訊透明的地方或者OK. 但發展中國家應該不行.

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  4. 大家未見過日本人睡公園?

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    1. 美國人訓車, 香港人訓Mcdonald, 所以訓公園或許也不算奇怪了. 但這城市不同, 影響市容的話, 警察肯定嚴正執法.

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  5. 謝謝Joseph兄的分享!在很多經濟、零售開始萎縮的地方,也會有高價地段和次級地段租金拉近的情況。同意塘人兄說的"賤物鬥窮人",無論幾想慳錢,衣食住行點都要消耗費用的吧。

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    1. 對, 所以投資的話, 即使明知經濟差, 或是熊市, 也不一定要全現金離場的. 其實市道不好, 可投資的機會更多. 但機會只留給有實力的人.

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  6. Hi,咁依家二手樓一般可以銼價幾多% ?

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    1. 我也不懂, 估計5%應該可以吧.

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  7. 哈哈,不知道將來新界樓會否跟九龍,港島樓價愈拉愈近

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    1. 哈哈, 我就估不到, 人口結構和其他因素, 令香港, 迪拜兩個城市好難比較.

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  8. 咁就要睇高價地段同其他地方原本相差幾多,如果高價地段跌既幅度比其他地段多好多,最終兩者差距變得唔太遠,可能高價地段更有投資價值。

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    1. 如果相差不大, 投資者會去番高價地段. 但現在係高價地段比低價高60%. 太誇張了. 對開車的人而言, 其實兩者的差距, 不可以差60%.

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  9. Hello again,

    How long will it take from JVC to famous spot like Mall of Emirates by driving?

    Thanks!

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    1. JVC to Mall of Emirates, 10分鐘已可以. JVC有一些大樓不錯, 但景觀要小心選擇. 因為有一些區正在起新樓, 如果對正呢D建築中既地方, 好嘈同埋個景唔靚.

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