Sunday, April 10, 2016

新樓的付款方式

早陣子此篇文章已提及在迪拜利用現金不用銀行借貸去投資是一個十分普遍的現象

這個現象把中小型開發商放在不利的位置 首先最大的本地發展商都是國有企業 他們發展物業資金成本相對較低 由於他們是國有企業信用評級有保障銀行樂於跟他們合作發展物業


對於新物業的樓花銀行只會跟大型的國有地產商合作給予投資者一個以銀行借貸的方法交易 對於其他中小型發展商他們便不可能找到銀行的幫忙了

所以中小型發展商推出新物業出售樓花給投資者買家需要以現金的方式去交易了

對於投資者而言大型地產商的物業質素較有保障 正常的情況下對於中小型地產商的樓花都不會有太大興趣

  
對於發展商而言貨如輪轉 保持充足的現金流是十分重要的 為了提高投資者對推出樓花的興趣小型發展商多會提供有利買家的付款方式 這一些付款方式在香港不常見所以小弟決定寫下來跟大家分享

例如2016年4月一個500呎的單位樓花的價格是 500,000 AED ( 大概一百萬港元 ) 發展商會事先表明他們會在2018年4月把物業建成 如買家對此樓花有興趣須以下列方式完成分期付款:

(1)  先付10%的樓價作為訂金
(2)  由現在起六個月付款一次每次付款等於10%樓價 (即是說2016年10月2017年4月2017年10月2018年4月需要付款每次付50,000 AED)
(3) 2018年4月物業建成後買家拿到單位時只付了50%的樓價還有50%的款項未有付清
(4) 剩下來的款項買家每個月只需付1%的樓價即是說再過五十個月買家便可完全付清所有款項了

這個付款方式對買家當然有利,付款的壓力不大,也不用問銀行借貸。 

如果買家是收租型投資者的話假設租金回報是7%物業到手後便可把物業租出而一年的付款是樓價的12%所以投資者在物業到手後一年只需要自己付出樓價的5%四年兩個月後單位便成功供完

如果買家是短線投資者打算物業建成後便把單位出售這付款方式也提供了投資者一個槓桿回報 2018年4月拿到物業後由於買家只付出了50%的樓價若樓價同時升了10%投資者賣出此單位的回報便是20%了

這種有利買家的付款方式對於發展商而言資金的需求更高,需要一個更穩固的財務狀況才可發展新物業,資金回籠的速度減慢,也需要更長遠的眼光去投資新物業。 急功近利,搵快錢的發展商在市場上消失,也減低了新供應過多的風險 個人認為,對於市場的長線穩定性,是一件好事。

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相關連結: 

 8% 以上的租金淨回報率

 迪拜買樓 : 從國際城說起 

 一個需要「黑金」的樓市

11 comments:

  1. 本地人和外國人的稅率如何?

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    1. 交易時, 買家付4%樓價給政府. 賣家不用付.

      除此, 沒其他稅項. 租金收入或將來物業升值也沒有稅項.

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  2. 謝謝Joseph兄的詳細分享!看來你也想吸引更多香港人往杜拜投資物業呢=)

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    1. 呵呵, 沒有這意思. 這一些新樓我也不會買. 只是找不到有趣的題材, 唯有寫一些香港人不知道的資料吧.

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  3. 杜拜的租售需求應該不會太差,像Joseph兄這樣要娶4個老婆的當地人,一出手就要買4間,真係剛性需求。
    杜拜又係一眾跨國公司的中東、北非總部,租務市場肯定有需求。
    對海外投資者來說,手續和稅務是最需要了解的問題。

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    1. 對的, 手續是有一些煩, 買家一定要飛過來的.

      呵呵, 小弟雖然喜歡rebalancing, 但講到娶4個老婆, 經濟能力的確有所不足呢.

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  4. 呵呵,我猜Joseph兄未必會娶4個老婆,但會有≥4個情人=]

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    1. 呵呵, 如何看, 我也不像是這樣''花fit''的人吧. :)

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  5. 同一時間4個就吃力d,輪到黎就應付到架啦!

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    1. 哈哈, 只怕好快玩殘, 年齡再大d, 真係會早衰, 有心冇力.

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