新樓的付款方式

早陣子，在此篇文章已提及，在迪拜，利用現金，不用銀行借貸去投資，是一個十分普遍的現象。

這個現象，把中小型開發商放在不利的位置。 首先，最大的本地發展商都是國有企業。 他們發展物業，資金成本相對較低。 由於他們是國有企業，信用評級有保障，銀行樂於跟他們合作發展物業。

對於新物業的樓花，銀行只會跟大型的國有地產商合作，給予投資者一個以銀行借貸的方法交易。 對於其他中小型發展商，他們便不可能找到銀行的幫忙了。

所以，中小型發展商推出新物業，出售樓花給投資者，買家需要以現金的方式去交易了。

對於投資者而言，大型地產商的物業質素較有保障。 正常的情況下，對於中小型地產商的樓花，都不會有太大興趣。

  
對於發展商而言，貨如輪轉 ，保持充足的現金流是十分重要的。　為了提高投資者對推出樓花的興趣，小型發展商多會提供有利買家的付款方式。 這一些付款方式，在香港不常見，所以小弟決定寫下來，跟大家分享。

例如，2016年4月，一個500呎的單位，樓花的價格是 500,000 AED ( 大概一百萬港元 )。 發展商會事先表明，他們會在2018年4月把物業建成。 如買家對此樓花有興趣，須以下列方式完成分期付款:

(1) 　先付10%的樓價，作為訂金。
(2) 　由現在起，六個月付款一次，每次付款等於10%樓價。 (即是說，2016年10月，2017年4月，2017年10月，2018年4月，需要付款，每次付50,000 AED。)
(3)　2018年4月，物業建成後，買家拿到單位時，只付了50%的樓價，還有50%的款項未有付清。
(4)　剩下來的款項，買家每個月只需付1%的樓價。 即是說，再過五十個月，買家便可完全付清所有款項了。

這個付款方式，對買家當然有利，付款的壓力不大，也不用問銀行借貸。 

如果買家是收租型投資者的話，假設租金回報是7%，物業到手後便可把物業租出，而一年的付款是樓價的12%，所以投資者在物業到手後，一年只需要自己付出樓價的5%，四年兩個月後，單位便成功「供完」了。

如果買家是短線投資者，打算物業建成後便把單位出售，這付款方式也提供了投資者一個槓桿回報。 2018年4月拿到物業後，由於買家只付出了50%的樓價，若樓價同時升了10%，投資者賣出此單位的回報便是20%了。

這種有利買家的付款方式，對於發展商而言，資金的需求更高，需要一個更穩固的財務狀況才可發展新物業，資金回籠的速度減慢，也需要更長遠的眼光去投資新物業。 急功近利，「搵快錢」的發展商在市場上消失，也減低了新供應過多的風險。 個人認為，對於市場的長線穩定性，是一件好事。

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