迪拜物業市場, 與無能經紀

自從八月中回來迪拜後，重新回到工作崗位，工作量挺重。 不過，暫且放下此話題不說。

在迪拜的收租物業事宜，如出租，簽約等等，我大多數時間都不想管理。

近數年，物業市場交投比較淡靜。 在這個城市，經紀的大部分收入來自物業買賣。 這裡的慣例: 買家付2%樓價予中間的經紀作佣金。 一個單位的成交1mil AED (二百一十萬 HKD) 的話，佣金便是20,000 AED了。 而物業招租方面，一張新租約，佣金是2000 AED。 雖然這個佣金不低，與買賣成交收取的佣金相比，相差很遠。

所以，大部分物業公司都把焦點放在物業買賣上。 2011-2014年，整個城市的交投大旺，不少商家趁著經濟順境大肆擴張，不少人才從外地流入工作，令租金大漲，好盤供不應求。 當時招租，大多數時間都是租客不停找經紀，經紀們自己不用出力，便輕鬆收取2000 AED的佣金了。 這些年，我手持的物業空置不足五天，便找到新租客遷入。

近三年的環境有變。 地產交投淡靜，大多數成交來自大小地產商的新盤 (off-plan)。 而此類樓盤的成交，是買家直接向地產商購買，不用付佣金, 地產商的銷售團隊，除了底薪外，花紅便來自成交的次數了。 此類地產商的舉動，變相廢除了經紀人的中間人角色。 單從二手買賣市場收取佣金，肯定很多經紀都收入大減。

同時間，油價大跌令相關的投資減少了，商業活動減慢也令租金出現下調壓力。 比起上年，今年的租金下調約10%左右。 我手持的其中一個單位，八月中的舊租客遷出後，也不打算換經紀，讓他們為我找新租客吧。 他們跟我說，會找公司把單位清潔翻新後，便物色新租客。 直到上星期，他們依然找不到租客，我不禁在想: 市場情況真的如此不堪?

誰知，上周六，突然有人來電，想看我的單位。 (註: 我也不懂為何她會知道我的電話，大概是大廈管理員告訴她吧。) 我便跟經紀公司說，找時間招呼她。 豈料，經紀公司回覆我: 「我們不能把門打開，鑰匙不在我們手中，而是在舊租客手上。」

我聽後，只有一個反應: wtf?? 整整一個月時間，經紀沒有收鑰匙，沒有嘗試找租客，沒有找裝修公司打理空置單位。 (基本上肯定舊租客已搬走，大廈保安員數星期前已確認。) 本人的原意是，市道不好，單位照樣給此公司，給他們一些小茶飯錢。 豈料公司什麼都不做，難道這是做生意生存之道?

我不再跟無能人士追究。 數天前，開車去迪拜，一天的時間內，約了舊租客見面，交收鑰匙，退回按金，再找一間公司清理與翻新單位。 招租上，直接在dubizzle (迪拜最大的二手成交網站)放租。 三天內收到數個查詢，前天跟新租客會面，簽約，收取支票等，全部由自己完成。

個人經驗是: 經濟不景，但若單位位於平民區，租金據市價週整一點 (是次租約，租金下調了7.5%)，把單位馬上出租，依然不成問題。 市場對此類物業的需求依然不弱. 當然，高尚豪宅區便難說得很了。 

從租客的角度看，在dubizzle網站找租盤，大部分都是經紀放盤，必須收取佣金。 若租金相同，卻由業主親自放盤，沒有中間人的佣金，自然有其吸引力。

另外，今年迪拜政府修例，所有租約合同根據官方要求標準化，樣本可在官網下載。 官網更聲明，此行動為租客，業主兩方著想，讓他們不需付經紀人任何高昂佣金。 此例一出，再加上租客業主雙方都可在dubizzle各取所需，我個人已看不到(無能)經紀的存在價值。

經過是次經驗，個人手持的其餘單位，都不再拜託此(無能)經紀或其他公司。 在網站放租，直接跟租客傾討，再在官網找租約樣版與相關條款便可。

經紀的角色，在租務市場與新盤市場，已形同虚設。 他們餘下的利潤，大概是在二手市場的交投中互相競爭。 有能力的經紀憑藉個人經驗，人脈，對市場資訊的掌握，依然有一定價值。 無能的一堆，不能生存在行業中。

頁岩氣與地緣政治

若論70年代最重要的政經事件，美國與沙特阿拉伯為首的產油國家達成協議，應算是十大之一。 美國有龐大的石油需求，波斯灣附近的產油國有石油供應。 70年代的沙特，只是沙漠中的遊牧民族，窮困，人民完全未受過教育，工業上零生產，地方乾旱，長年曝曬，沒有四季時節，根本不宜種植，耕種。 「除了石油，還有什麼?」 美國這個強大買家的出現，應是他們千載難逢的暴富機會。

當年，美國與沙特的交易，大概是這樣的: 中東戰火連年，而沙特等波斯灣產油國，沒有工業，自然也沒有任何武器與軍隊。 在此等弱勢下，波斯灣北邊波斯人---伊朗---自然有力以掠奪方式進行搶掠。 美國為了達成交易條件，為產油國提供武器，軍備，油田區更長派美軍鎮守。 石油從波斯灣輸出美國的渠道，當然以美國海軍實力保証運輸渠道的安全了。 沙特他們得到了好處，當然也要交出條件----石油產品以美元計價。

石油與其他大宗商品都用美元計價，大大增加了美元霸權的地位。 所有發達工業化國家都需要石油能源，而輸入或賣出能源必使用美元，變相形成了所有國家都需要美元作為主要儲備。 美元的強勢地位無可替代。

美元的皇者地位是需要付出代價的。 軍備，戰艦，駐外士兵，設備維修，保養等費用，極為高昂。 單以近數年為例，軍事上的開支，一年的開支便達6000億美元以上。

到了近十年，情況開始有變。

美國發展頁岩氣革命. 近十數年，美國開採頁岩氣的技術日漸成熟，成本愈來愈低。 2008年起，更開始大量出產這種天然氣產品。 數量之大，足以令美國從一個石油品輸入國，變成一個石油品輸出國。 既然能源足以自給自足，何以需要遠赴中東購買石油?

既然美國已不需要從中東進口石油，自然也沒有義務去保証中東盟友的安全。 中東產油國的地位，在美國眼中，重要性已大不如前。 盟友關係今非昔比。 在不久的將來，美國從產油國地區徹軍，機會率肯定不是零。

當然，這不表示中東會馬上陷入地區性混亂狀態。 產油大國雖然依然沒有實現工業化，但多年來累積的現金儲備，自保還是可以的。 在政治上，利用金錢買下敵友關係或自身安全，應沒有問題。 加上來自中國，印度等的石油需求，最低限度的石油收入依然有保証。

未來的石油價格，依然十分難測。 中印等發展中國家對石油的需求，不能填補美國的零需求。 但任何人都難以肯定石油價格會一路大跌 (直至回到數十年前的10美元一桶的價格)。 沒有美方保証運輸渠道的安全，因而增加的額外運輸成本可能轉移至買方身上。 而產油國還可以大量減產去限制供應，或一些突如其來的戰爭都有可以腰斬供應鏈等，都可能會出現。 價格即使不可能再次大升，是否會一路大跌，依然難以肯定。

反向而言，既然美國已經不是石油產品的全球大買家，石油買賣兩方都跟美國無關，為什麼還需要利用美元結帳?  中東產油國再沒有理由把自己的貨幣與美元掛鉤。

美國慢慢退出應對全球的軍事影響力，國防部開支減少，同等數量的開支可花費在美國本土上，表面上是一棒美事。 但同時間，這會慢慢削弱美元的霸者地位。 別國需要運用美元的開支減少，同時減低外匯儲備中對美元的需求，對美債的需求自然也會下降，一連串的連鎖效應，正在慢慢發酵中。。。

法，理，情

拿一場足球比賽做例子，A對B。 比賽中途，A有球員因受傷需要離場治理，控球在腳的A隊把球踢出界外，令隊友可以先退出場區治理傷勢。 雖然比賽規則中，沒有明文規定，但我相信，隊B必定會把足球踢回給隊A重新比賽。 合情，合理，對不對? 

不料，隊B的球員在擲出界外球時，看到對方防守突然鬆懈 (鬆懈的原因，大概是因為他們早已預料到，對手B理應會把控球權讓予他們)， 出奇不意，把球擲給己方的前鋒，偷襲得分。 A隊的球員向球証抗議，但從球証的角度去看，B隊的得分沒有違規，所以球証判定為得分有效。

這不是球証的問題，不是球例的問題，而是體育精神或道德的問題吧。 當然，若果B隊的球員反駁道: 「你們自己防守鬆懈，怪不得我們。」 A隊的球員也是無可奈何。

體育精神是所有職業球員的基本道德，我相信B的球員的行為，令球迷與所有職業球員不齒。 這世上不是說「沒有違法」便可以把所有事情說得過去。

不過，現實世界中，特別是以法為主的發達地區，很多人都會認為「合法」便沒有問題，置「基本道德，以人為本」的精神不顧,

「商業blogger，商業性質，沒有違法，沒有問題」 這種似是而非的歪理隨處可見。 沒有違法是一件事，但不負責任地教授一些錯誤或沒邏輯的知識，或煽動他人買入老千股等等，個人相信，即使當事人沒有違法，但在情在理，大部分人都不會接受。 說一次「大家明買明賣，我提供知識或服務，對方自願付款」便可以把整件事說得過去?

若果是實物或商品，而不是服務或知識，若有商人售賣假貨，什至是有害的食物或用品，即使沒有違法，相信社會上大多數人都不會同意。

不過，投資上的知識或分享，便真的比較難去劃出界線。 事實上，很多時候，什至連當事人都不清楚自己沿用的手法是否可以一直保持勝利。 在這種情況下，商業形式開班教授一些沒有實証基礎的財技，或財商，我個人對這類性質的商業活動有保留。 當然，一些人可能覺得這實況只是反映市場需求，有商業價值 。

買樓收租上，在細小單位內以「間房」的手法去提高回報率，置租客情況不顧，聲稱「有市場需求，商業上無可厚非，明碼實價，只是灰色地帶，沒有違法」。 在「法」字上，應沒有問題。 但在情在理，我個人有保留。 起碼，若有人找我做這類投資活動，看到有單親家庭，向他們收租，讓他們住小房間。 看著一個小孩，連放一張桌去讀書寫字的空間都沒有，我個人便做不出了。 

有人開財自班授徒，以分享會形式出現，避過監管，不用考慮商業道德，連自己真實性名都沒有公開，自稱創投後成功財自，身家億元計。 (註:這麼成功的創投者, 竟然會利用開班去增加收入，「曲線」搵銀?) 是不是另外一個涉及「法，理，情」的事件?

宏觀: 政治, 經濟與股市

今年以來，恆指不停上升，本來沒有什麼特別話題。 不過，自上星期以來，北韓與美國的問題愈鬧愈大，似是一個一發不可收拾的勢頭。 全球股市也因而有所調整。

在此情況下，相信不少人都在預測: 大市會否轉勢或一直跌下去? 應否趁機低買? 或類似的問題。

個人相信，在此情況下，倒要看看投資者本人的投資策略了。 如果他本人是炒賣衍生工具的玩家，對超短期的指數波動，當然需要比較著緊。 如果他是一個股票期權的玩家，大概腦海上已有一些對付不同市況的期權攻略吧。

如果他是一位根據公司的基本因素去選股的投資者，金仔開炮，難道某公司的車零件在國內的銷售會因而大瀉? 難道地鐵，公路等等的客流量會因此大變? 當然，我不是說所有上市公司的基本因素都不受宏觀政治或經濟事件影響，這方面，投資者需要自己仔細分析想清楚了。

在大部分情況下，市場的恐慌情緒主導大市的短線走勢，出現一些市場錯價機會。 但事件過後，大市的市況理應回歸基本大因素。（當然，若果事件的嚴重性致使全球出現更多政經危機，　令不可預測性大增，而市場的基本因素也可能因而大變。）　

隨手舉一個例子吧，1990年8月，伊拉克非法佔領科威特的領土，因而引發數個月的波斯灣戰爭，也因而引發金融市場的波動。 事後回看，1990年美國的道指稍有微調，當年的指數回報是-4.3%，這單一地區性政治事件，卻不足以動搖道指的長期大牛市。 1982年至1999年的期間，道指的年均回報高達+13.6%。
　
1966年1月，道指首次到達990點創新高。 在此後的17年間，道指一直徘徊於600點至1000點間，直至1982年12月，道指才再次踏上990點的高點，展開1982年至1999年的長期大牛市升浪。　　

股市指數的中長期走勢，是一個有關當地宏觀經濟的重要指標，1970年代出現了一系列政經事件，中東戰爭引發石油危機，美元放棄金本位，美國尼克遜總統因水門事件下台，美元貶值引發經濟滯脹，金價不停創新高。 當中，曾出現過金融市場的小型牛市，一些當年俗稱Nifty Fifty（即是「大籃籌」）的股票，曾在1970-1972年出現過一次性的估值重估，1972年的道指回報更達+15%。 此一切事件中，有一些是純粹政治事件，也曾出現過不俗的短期股市反彈，但是，大環境似終是70年代，一個全球政局混亂與經濟衰退的年代，一切都在道指的長期熊市中反映出來。　

1980年代起，石油美元獨大，美國經濟金融化，全球資金聚合在美國資本市場，從而出現了一個大型牛市。 當中，出現過波斯灣戰爭，東歐政權劇變，柏林圍牆倒下，前蘇聯國家經濟崩潰，亞洲金融風暴，但是，這一些地區性的負面事件沒有改變道指的大牛市。

由2000年起，出現911襲擊，美國繞過聯合國強行攻大伊拉克，2008年美國次按危機引發全球金融危機。。。 到了近數年，出現阿拉伯之春，中東難民潮，歐洲受恐怖組織偷襲，中國政經實力大增，同時間出現過高通脹，影子銀行等難以處理的問題，在美國，兩黨內哄與互鬥愈演愈烈，也出現過債務違約危機。。。重要信息在此中尋，現在的宏觀政經環境，是否提供了一個穩定的環境去支持一個長期的大牛市? 話說回來，自2010年起，香港恆指一直在18000-28000的區間波動，是否會延續下去?