Thursday, June 16, 2016

REIT系列: 春泉(1426)

春泉 (1426) 的主要資產為北京市華貿中心兩幢甲級寫字樓和一些停車位看了春泉近年的年報分析如下:


(1) 該地段的商用物業供不應求近數年的租金一直上漲租用率接近100%但需要留意的是三年後該地區將有一些供應極多的商用物業落成即是說2019年起租金應不可能再出現高增長的情況但未來的兩至三年物業依然優質租金穩中上漲

(2) 春泉的收入以人民幣計公司年報以美元計價人民幣下跌肯定對公司有不良影響從最近一年的年報顯示收入和總資產輕微下跌-1%不計匯率變化的話實際收入應該是輕微增長+1至+3%左右

(3) 2016年46%的租約期滿舊租平均值355人民幣/平方米 2015年底的市價租值約375人民幣/平方米現時的市價租值應更高若以2015年底的市況為基準按比例計2016年總租金收入應可增加+2.5% 左右

(4) 公司借貸以美元計人民幣下跌或美國加息變相會導致債務上升和利息支出上升借貸利率為 H+2.75% 總借貸4億8千美元若加息+0.25%利息支出增加120萬美元

(5) 物業估值是以430人民幣/平方米為基準比起手持租約的租值資產值出現高估約15%公司負債比率是35%但若以實際資產值計算負債比率肯定比35%高由於負債比率高春泉再收購物業無望資產組合不會增長

(6) 80% 的基金管理費用以增發基金單位支付按比例攤薄基金持有人的應佔派息2015年支付管理費的增發基金單位量約+1%唯有希望未來的管理費不會突然大升

(7) 以上的(2)和(4) 為不明朗因素在(3)和(5) 的大前提下期望春泉增加派息毫不實際財務上看毛利收入/經常性利息支出這個比例接近2.5是一個健康的水平個人估計春泉派息可大概保持不變

(8) 每股淨資產值6元現價為3.3元表面上存在極大資產折讓但由於以上(5)的關係這個資產折讓需要打折而現價計的股息率為8%由於派息穩定 (雖然沒有增長)春泉現價有一定防守性股價上升+33% 股息率將下降至6%但這是個人主觀期望而已。 
 

24 comments:

  1. 謝謝Joseph兄的分析!看來春泉的主要資產位於北京,而未有分散於其他城市或海外國家,是否因現時的公司規模所限~?

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    1. 規模太細了, 如果他們可再買一幢同區辦公室, 我已很滿意了.

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    2. 始終1426負債比率已經較高, 比較難借錢買全棟樓收租, 但如果只買入附近寫字樓的一部分層數仍有一定可行性(印象中冠君係用類似方法買花旗銀行廣場?)

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    3. 如果作為投資者既我地想多買同區辦公室/想分散物業集中的風險, 可能要用其他reit幫手, 例如春泉x滙賢, 不過要再研究一下先 :)

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    4. 我估暫時都係按兵不動, 正如本文所說, 我也不認為他們的資產組合可以增長.

      reit應該係一個以一個category去睇, 當然不會只買春泉一隻, 香港的reit也在留意中. :)

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  2. Good。Joseph兄分析多幾個reits,池某就可以坐享其成了。

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    1. 哈哈, 希望不是愈跌愈有價值的模範

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  3. 收息股中一個不錯的選擇,可惜見不到它像領匯那麼般進取

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    1. 太進取也不一定是好事. 領展的將來依然需要多一點時間觀察

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  4. Joseph兄你好。

    其實我對春泉收人民幣亦有少少戒心,加息加多少我不太上心,因為美國想快都快不到。反而人民幣的滙價令我更加擔心,中國的BoP數據令人很困惑,太多錢不翼而飛(詳情可看看http://www.am730.com.hk/column-317535)。

    春泉出租的物業價格襯得起「超甲級」這三個字,市場上的確有成交。從市場的反應,我估物業的質素應該「有返咁上下」。不過現在我還是按兵不動,因為股價未有上升趨勢,再者個市咁差,可以陰乾跌,再等一下可以執平貨都未定。

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    1. 冇計, 就係因為貨幣這不明朗因素, 所以多隻大陸reit也爆唔上.

      物業應可用超優質形容. 到了2019年同區供應大增, 情況才可能轉變.

      我通常都係慢速增持. 似終不懂看trend, 唯有分段收集.

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    2. 分注入拉低平均價亦無不可,我等待趨勢出現的價位通常都不會太低。

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  5. 留言不見了...打撈到嗎?

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  6. 我對第一點尤其關注,長遠看其供求問題,有阻其盈利能力,未必做到REITS那穩守突擊的功能。

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    1. 突擊便沒有希望了. 穩守應該不難. 似終地段有優勢. 再看看將來發展吧.

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    2. 三年後的供應太遙遠,倒不如擔心一下三年內中國的經濟環境如何。

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    3. 對的, 中國的經濟環境才是重點.

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  7. 想問下春泉收息係咪都要扣10%股息稅?
    要既話就無8厘息

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    1. 噢, 呢個都係重點, 我竟然沒有想過.

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    2. 春泉係點我唔知, 匯賢記憶中好似係收10%股息稅的, 所以自從佢有得以股代息之後, 我就選擇以股代息, 無現金交收就無稅收問題, 慳返一筆.

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    3. 87001肯定是10%稅的, 但春泉好像不用.. 我也不知什麼地方可以CHECK... 年報好像沒有說, 等我有空閒時再找找.

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    4. 魔術師兄,想問下係咪所有要收10%股息稅既股票,如果可以以股代息,都唔使俾呢10%?

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