Friday, January 22, 2016

8% 以上的租金淨回報率

在迪拜這個城市物業投資的租金回報奇高入場門檻也低 所以簡簡單單的 買樓收租應該是一個增加現金流的不俗選擇

與世界各大城市一樣豪宅型的別墅或高級住所回報率較低大概在 5% 左右資金所需也比較大而靠近地鐵站的中檔住宅 ( 小弟所居住的地區 ) 的回報率大概在 6-7% 此類型的住宅可留待將來再談

而我的標題所說的是指租金淨回報率 ( 租金收入減去其他如管理費等等的雜費 ) 在 8% 以上的投資回報

迪拜近年大興土木豪華酒店室內滑雪場或水上世界等都是遊客最愛的地方 其實身為中東最國際化的城市迪拜依然走在發展中的道路上 地鐵公路基健等依然在擴建或完善中 所以某一些現在看來比較偏遠的地區若將來受地鐵沿線覆蓋升值潛力應該最大

本地貨幣是 AED 貨幣跟美元掛鉤 1 AED 大概等於 2.1 港元( 為了方便計算可以化簡為 1 AED 對 2 HKD)

讓我舉一個例子2014年2月我買入的一個小型 studio面績 500 呎左右買入價是 485,000 AED ( 一百萬港元左右 )租金 45000 AED 一年而唯一開支是管理費大概 6000 AED 一年 所以一年的淨收入是 39000 AED. 回報大概是 8% 左右





由於貨幣與美元掛鉤跟隨美國的近零息政策借貸利率在過去數年踏入歷史低位 當年我買入這個 studio 時樓按利率大概是 4% 左右 從收租作現金流的角度看小弟認為回報不俗

我已多年不在香港生活我也不知道應如何與香港的物業投資回報比較

我買入這 studio 的時間正正是油價還穩站在100 美元以上的時間 自從油價大跌起迪拜的股市和樓市已踏入調整期 當中以別墅和高檔單位的價格調整最大中檔住宅也調整不少 反而這個 2014 年入手的 studio 由於該區的基建設施和社區配套越來越完善租金也較其他地區便宜價格 企硬 市價沒有下跌跟兩年前的買入價接近一樣

低檔單位供不應求租金有了保證現金流有所增加供樓完全沒有壓力 只要租金回報率是一個保證物業價格下跌的空間著實有限 我個人主觀認為樓價升值是時間遲早的問題


36 comments:

  1. 如果樓價變動不大,8%的淨租金回報率的確很吸引。

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    1. 對的, 增加現金流的穩健選擇

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  2. 嘩,真係好正! 請問Joseph兄有冇諗過整餅?

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    1. 整餅比較難, 呢度為防有人一開二, 二開四, 有一些限借貸上限的銀行措施. 第二間樓開始, 只可以借60%.

      雖然樓價低, 但快速整餅是不可能.

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  3. Joseph 兄既blog 內容豐富,繼續支持

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  4. Joseph兄的分享很全面!放眼香港以外,其實也有很多優質的投資機會,祝你繼續成功=)

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    1. 呵呵, 謝謝cherry的支持.

      全球化的年代, 的確是應該眼界效開一點.

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  5. 當地人愛租還是買? 有如德國和日本的租管嗎?

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    1. 做了些功課,發現自己之前的問題的無知。當地人成年時,杜拜政府會送地建屋。而且杜拜是無稅天堂,只有買入時的2%稅(不知現在是否仍是)。Btw, 感謝Joseph兄分享, 闊了眼界。

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    2. 這城市的結構比較特別. 本地人口只佔20%, 外來人口80%. 大部分外來人口都打算暫時留在這國家, 所以當然不會買.

      只有長時間留在這國家的人 (好像我) 會買. 但人數不算多.

      買的人大部分是 (1)本土人的投資客, (2) 外國人 (不住在這裡)投資客.

      沒有什麼租管, 政府有推出一些法例限制租金不能上漲太快, 但法例似有若無, 大部分人都唔理, 基本上業主是一定站在有利位置.

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    3. 呵呵, 散戶兄的第二個留言剛好跟我的留言時間一樣.

      回應你的第二個留言, 本地人的送屋措施, 現在已慢慢取消了. 將來本地人想有好生活, 應該要加加努力. 人口愈來愈多, 根本上不可能一直送地起屋.

      完全沒有稅, 只有買入時的4% (政府為打擊炒家, 由2%加到4%了, 2013年年底開好的.)

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    4. 真的是食指大動呢。可是好像外國人很難做MORTGAGE,自己又沒本事一炮過。

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    5. 有外國人mortgage的, 但細節我也不懂, 估計利率應該比較高. 可能大概6%.

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    6. Thanks for your sharing Joseph.
      But if the mortgage rate is 6% (instead of 4%), even the yield of the property is as high as 8%, the spread will be down to 2% only which is much less attractive.

      I just googled up some mortgage comparison site, seems the rate is under 4% for expat as well.

      Anyhow, is the rental on a growing trend in Dubai?
      Cause if the rental does not grow, capital gain can only be obtained from yield compression.

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    7. For me, who is a foreigner living in Dubai, my mortgage rate is around 3.5-4.5%. So the spread is good enough for me. For non-residents, I am unsure if you can get 4% easily. It may be possible but I don't know the details.

      Rental is pretty much the same since 2014 Q1 as the economy has been in correction (some people call it recession) since 2014 due to the big drop in oil price and the strong USD.

      I don't see how the rental can grow rapidly very soon (the rent had actually grown by around 50% or maybe more, as a total from 2011-2014). We will see.

      You are right. If capital gain is the most important thing in an investor's mind, then it will only be obtained by yield compression. But it is entirely possible, isn't it?

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  6. Joseph 兄,杜拜可以娶四個老婆,你果500呎邊夠住呀。

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    1. 嘿嘿, 原意就係想買四個500呎, 一個老婆住一間, 等佢地唔晒打交嘈交.

      目標是買夠四間, 努力中!

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  7. 正喎,8% 的回報,仲要係淨回報。真係又大開眼界,期待更多有關杜拜買樓的故事。

    不過杜拜咁熱,唔知 joseph 兄初到杜拜會不會很難適應?

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    1. 可以寫多一些的. 慢慢來, 我發文的速度比較慢.

      其實最熱都是5月到10月, 其餘時間是可以接受的. 好像現在全天陽光普照, 20-25度, 而且沙漠天氣日間晚間溫差大, 晚上有很冷的感覺.

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    2. 慢慢來唔急,最緊要快 :p 講笑姐, Joseph 兄慢慢寫。

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  8. Joseph兄,當地有無agent或地產商中介公司幫我們隔山買牛兼收租?

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    1. 這個很簡單, 根本上大部分人買樓都不是住在這裡的投資客. 所以中介公司幫手買賣加上收租實在很普遍.

      如果你是認真的話, 我可以問問我比較相熟的中介詳情如何.

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    2. That's great. Please let us know.

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    3. 認真有興趣的話, 可以email我, 我可幫你們問

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  9. 可否email Dubai property /tenant management agent 資料到:wilson1668@gmail.com

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    1. wilson兄, 你好, 沒有問題, 今晚email給你.

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  10. Hi Joseph,

    請問你晚間係二手樓嗎?

    Wilson

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    1. This comment has been removed by the author.

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  11. 請問也可以email一些中介資料給我嗎?謝謝
    kcliawu@gmail.com

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  12. 請問可emai Dubai 地產中介公司及property/tenant management agent 資料到wawlkc@gmail.com 嗎?你覺得現在Dubai樓市值得投資嗎?thank you!

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