生活點滴：睇樓

最近生活比較忙，差點便把這blog完全忘掉。為了保持寫作習慣，還是需要不時寫文章更新一下，若再不寫作一兩周，慣性形成後，便會把這裡完全忘記。

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近數個周末，都一直在做相同事情。約經紀，看單位等等，在不同區域看不同類型，不同樓齡的樓盤。任何一個城市的樓市都有不同的地方，這一些異同跟當地人生活習慣有關，當然也跟當地政府的政策有關，同時跟宏觀環球經濟有關。

早在十年前左右，我便開始投資本地的物業，第一個物業是自住，第二個起是收租。近六年已沒再買進任何物業。近數年的經驗去看，對這項投資興趣不大，遠不如我對股市的興趣。連絡地產經紀是苦差一件，收租，尋租客等都是煩事，不喜歡投資物業主要是怕煩，花費精力與時間，回報卻不大。同一時期中，股市中的回報比物業回報高出很多，在前者所花的時間多出很多，我情願閱讀有關投資的書籍，或研究相關股市的東西，也不會花時間去視察物業，或跟經紀搞好關係拿取有用資訊。失敗的物業投資不能怪責時運不佳，自身沒有深入了解市場是一個弊病。

近數周一輪看樓盤，卻令我大開眼界，更意識到理解樓市需要勤力去不同區域視察，或得到一些關鍵人事資源，從經紀拿到準確與有用的資訊，太座職業算是跟地產有間接關係，對樓市資訊的掌握十分全面，近數周視察不同區分時，令我得益不少。

回顧一下手上物業，有一些輕微漲價，有一些反而倒跌。但同一個買入時間點，若物業選擇正確的話，同一時期的回報其實可大增。我坦承在物業投資做得不好，去年起已計劃陸續賣出手上單位，現在去看單位是為了買進自住物業，兩年內會把自持物業全部賣出，以後不再搞買樓收租，多餘資金或可回留香港股市，也可能留給太座做物業投資。

踏入中年，時間管理上必須做得更好，把時間放在事業上，家庭上，或身體健康上，而投資的話，只需把時間花在股市便已足夠。無論是生活或投資，抓緊合適自身的節奏，不能急，也不能懶，堅持內心的目標。把家庭當作一個單位的話，太座負責物業有關，我負責股市金融類資產，這個分工明確，更有效率。

杜拜是開放型經濟，投資物業的主要有兩種人：炒家或長期收租投資者，大多數都是外籍人士，由於資本是外來的，錢銀進出流動更快，令市場波動性大。這點跟世界上其他大城市完全不同，無論是香港，倫敦或是紐約，自住用家的需求很大，成交中有一大半都是用家透過銀行借貸買進。在杜拜，超過一半的成交源自現金交易。

近兩三年，買樓自住的外籍人士中，突然多了兩類人：第一類是炒幣致富的年輕富豪；第二類是俄羅斯中高端人口。這個突變因素三年前完全不能想像。這兩個突變因素令市場出現新變化：中端或高端物業需求突然大增，價格出現大漲；而低端的純收租類物業的價格沒有上漲，有一些區域更出現倒跌。

純收租類物業，即使價格不漲，單是租金回報率，其實也是很不錯的投資，但現在現金放在銀行定期存款，已有約五厘回報，區區為了高一點的租金回報，卻需要花大量時間搞收租有關的事情，個人覺得毫不化算，毫無疑問，需要慢慢放售手上的單位。

在港股記錄有關的文章中已提過，起碼在我個人的見解去看，利率在未來數年或十年間，絕無可能重新回到2010-2020這段時期接近零的水平。有人希望經濟出現衰退後，美國會把利率回復接近零的水平，跟著便重新來一次科技股go go go，或港樓go go go，這個純粹是幻想。依靠借錢達到財自這個玩法已一去不返，萬物有週期，新的週期已出現，投資需要看眼前的現實，而不是天天求神拜佛，希望心中所想終有一天會實現。

從政府的政策可看到，目標顯然是想一直引入高端人口的資金，政策面會一直向這個方向傾斜，上流社區的別墅需求剛性，太座的預期是這個類別的地產將來的波動較少，持有者不急於放售，但外資需求會持續，這也是我們重點視察的區分。財力上當然不能跟俄羅斯人或炒幣富豪硬碰，稍為避開他們的勢力範圍，在附近區域內，價格低一點，還是找到合心水的物業，現在希望本月內可以成交。