近期留意的股票

中國建築國際

這公司早期先是主打香港的建築業務，約在二十年前起，開始涉獵澳門的建築工程，到了近十年，主要以投資的方式涉獵內地的建築工程業務。此公司的重點如下：

(1) 在港澳區的建築工程業務已在同行間領先。在香港的市佔率約兩成，澳門業務的營收較低，但市佔率更高，約三成左右。工程項目主要為：基建，公屋，醫院等公營建築。

(2) 以營收而言，內地業務的總額超過總收入的一半，當中的工程項目有：公路與橋等基建，保障房等。早期進入內地時，參加的主要是PPP項目，回款期長，對現金流出現嚴重負面影響。而港澳項目更穩建，基本上短時間內穩收現金。

(3) 由於內地參與的項目嚴重影響現金流，致使經營現金流長期出現數十億的負數。約在四五年前起，公司減少對PPP項目的投入，改為投入短期可回收現金的政府定向回款GTR項目，由2021起，現金流出現明顯改善，2021年底的業續顯示，經營負現金流大降至四至五億左右，而去年2022上半年更出現正數現金流，証明公司在內地生意的轉營開始得到收成。

(4) 展望未來五至十年，根據香港政府的規劃，建公屋的總數會出現明顯升幅，加上一些醫院建設的撥款也大增，可預期香港的建築工程項目總額會持續出現增長，根據公司在行內地位，可預期香港有關的業務營收會持續出現增長。

(5) 公司在裝配式建築技術方面有優勢，技術變更主要源自工序自動化與標準化，減少人力成本，減少固體廢棄物產出，更能達到現代建築的環保要求。可預期新的裝配式建築技術會慢慢普遍應用在內地與港澳的項目，此等技術可減省成本，增加毛利率。

(6) 公司旗下的子公司中國建築興業，主要從事大樓外牆工程，此股我沒太多研究，只知道其建築技術領先，令其取得更多項目，與項目毛利率明顯優於舊式項目。近年增長率極高，股價已成長了數倍。管理層更豪言未來數年會持續年均增長四成或更多。行業將來的發展，外人當然難以斷言，而公司的利潤相對於母公司的總利潤而言，只是一個小比例。但一小部分業務長期出現高增長，無論如何對母公司都是一個正面因素。

整理一下資料，這股的主要催化劑源自：持續現金流轉正，或可帶來估值上的提升；香港業務持續增長；新式建築技術令毛利增加，從而提升業績與估值。

建築板塊的股票一向都是估值極低，三至五倍PE的中小企比比皆是。其中一個主要原因是建築工程中，人力成本佔大半，在香港這類地方，苦力建築工的工資連年上漲，成本高外，整個流程應是：工程支出由公司預先支付，完成整個項目才可收取現金，交易對手是政府公營部門或地產商，對手強勢下，不時出現拖欠工程款項的情況，長期對建築公司形成一個不健康的經營現金流轉。以中國建築在行內領先地位，面對上游的政府公營部門或發展商，叫價能力更高，大品牌回收現金更順暢，公司的毛利率比同行一般建築公司高，也算正常不過。一直以來此股比行內建築股中小企的估值稍高，實屬合理。

港澳已是人口老化地區，內地人口身在急速老化的階段，加上建築行業慢慢訂下一堆環保減排標準，新式裝配式建築技術理應大派用場，向樂觀方向看，如這新技術通用於行業，這種技術毛利率更高，經營性質應更接近售賣工業產品，或可令整個估值完全提升。若只走舊路，一個傳統建築公司，即使業續不時出現增長，估值區間也難以提升。

生活點滴：睇樓

最近生活比較忙，差點便把這blog完全忘掉。為了保持寫作習慣，還是需要不時寫文章更新一下，若再不寫作一兩周，慣性形成後，便會把這裡完全忘記。

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近數個周末，都一直在做相同事情。約經紀，看單位等等，在不同區域看不同類型，不同樓齡的樓盤。任何一個城市的樓市都有不同的地方，這一些異同跟當地人生活習慣有關，當然也跟當地政府的政策有關，同時跟宏觀環球經濟有關。

早在十年前左右，我便開始投資本地的物業，第一個物業是自住，第二個起是收租。近六年已沒再買進任何物業。近數年的經驗去看，對這項投資興趣不大，遠不如我對股市的興趣。連絡地產經紀是苦差一件，收租，尋租客等都是煩事，不喜歡投資物業主要是怕煩，花費精力與時間，回報卻不大。同一時期中，股市中的回報比物業回報高出很多，在前者所花的時間多出很多，我情願閱讀有關投資的書籍，或研究相關股市的東西，也不會花時間去視察物業，或跟經紀搞好關係拿取有用資訊。失敗的物業投資不能怪責時運不佳，自身沒有深入了解市場是一個弊病。

近數周一輪看樓盤，卻令我大開眼界，更意識到理解樓市需要勤力去不同區域視察，或得到一些關鍵人事資源，從經紀拿到準確與有用的資訊，太座職業算是跟地產有間接關係，對樓市資訊的掌握十分全面，近數周視察不同區分時，令我得益不少。

回顧一下手上物業，有一些輕微漲價，有一些反而倒跌。但同一個買入時間點，若物業選擇正確的話，同一時期的回報其實可大增。我坦承在物業投資做得不好，去年起已計劃陸續賣出手上單位，現在去看單位是為了買進自住物業，兩年內會把自持物業全部賣出，以後不再搞買樓收租，多餘資金或可回留香港股市，也可能留給太座做物業投資。

踏入中年，時間管理上必須做得更好，把時間放在事業上，家庭上，或身體健康上，而投資的話，只需把時間花在股市便已足夠。無論是生活或投資，抓緊合適自身的節奏，不能急，也不能懶，堅持內心的目標。把家庭當作一個單位的話，太座負責物業有關，我負責股市金融類資產，這個分工明確，更有效率。

杜拜是開放型經濟，投資物業的主要有兩種人：炒家或長期收租投資者，大多數都是外籍人士，由於資本是外來的，錢銀進出流動更快，令市場波動性大。這點跟世界上其他大城市完全不同，無論是香港，倫敦或是紐約，自住用家的需求很大，成交中有一大半都是用家透過銀行借貸買進。在杜拜，超過一半的成交源自現金交易。

近兩三年，買樓自住的外籍人士中，突然多了兩類人：第一類是炒幣致富的年輕富豪；第二類是俄羅斯中高端人口。這個突變因素三年前完全不能想像。這兩個突變因素令市場出現新變化：中端或高端物業需求突然大增，價格出現大漲；而低端的純收租類物業的價格沒有上漲，有一些區域更出現倒跌。

純收租類物業，即使價格不漲，單是租金回報率，其實也是很不錯的投資，但現在現金放在銀行定期存款，已有約五厘回報，區區為了高一點的租金回報，卻需要花大量時間搞收租有關的事情，個人覺得毫不化算，毫無疑問，需要慢慢放售手上的單位。

在港股記錄有關的文章中已提過，起碼在我個人的見解去看，利率在未來數年或十年間，絕無可能重新回到2010-2020這段時期接近零的水平。有人希望經濟出現衰退後，美國會把利率回復接近零的水平，跟著便重新來一次科技股go go go，或港樓go go go，這個純粹是幻想。依靠借錢達到財自這個玩法已一去不返，萬物有週期，新的週期已出現，投資需要看眼前的現實，而不是天天求神拜佛，希望心中所想終有一天會實現。

從政府的政策可看到，目標顯然是想一直引入高端人口的資金，政策面會一直向這個方向傾斜，上流社區的別墅需求剛性，太座的預期是這個類別的地產將來的波動較少，持有者不急於放售，但外資需求會持續，這也是我們重點視察的區分。財力上當然不能跟俄羅斯人或炒幣富豪硬碰，稍為避開他們的勢力範圍，在附近區域內，價格低一點，還是找到合心水的物業，現在希望本月內可以成交。