迪拜物業市場, 與無能經紀

自從八月中回來迪拜後，重新回到工作崗位，工作量挺重。 不過，暫且放下此話題不說。

在迪拜的收租物業事宜，如出租，簽約等等，我大多數時間都不想管理。

近數年，物業市場交投比較淡靜。 在這個城市，經紀的大部分收入來自物業買賣。 這裡的慣例: 買家付2%樓價予中間的經紀作佣金。 一個單位的成交1mil AED (二百一十萬 HKD) 的話，佣金便是20,000 AED了。 而物業招租方面，一張新租約，佣金是2000 AED。 雖然這個佣金不低，與買賣成交收取的佣金相比，相差很遠。

所以，大部分物業公司都把焦點放在物業買賣上。 2011-2014年，整個城市的交投大旺，不少商家趁著經濟順境大肆擴張，不少人才從外地流入工作，令租金大漲，好盤供不應求。 當時招租，大多數時間都是租客不停找經紀，經紀們自己不用出力，便輕鬆收取2000 AED的佣金了。 這些年，我手持的物業空置不足五天，便找到新租客遷入。

近三年的環境有變。 地產交投淡靜，大多數成交來自大小地產商的新盤 (off-plan)。 而此類樓盤的成交，是買家直接向地產商購買，不用付佣金, 地產商的銷售團隊，除了底薪外，花紅便來自成交的次數了。 此類地產商的舉動，變相廢除了經紀人的中間人角色。 單從二手買賣市場收取佣金，肯定很多經紀都收入大減。

同時間，油價大跌令相關的投資減少了，商業活動減慢也令租金出現下調壓力。 比起上年，今年的租金下調約10%左右。 我手持的其中一個單位，八月中的舊租客遷出後，也不打算換經紀，讓他們為我找新租客吧。 他們跟我說，會找公司把單位清潔翻新後，便物色新租客。 直到上星期，他們依然找不到租客，我不禁在想: 市場情況真的如此不堪?

誰知，上周六，突然有人來電，想看我的單位。 (註: 我也不懂為何她會知道我的電話，大概是大廈管理員告訴她吧。) 我便跟經紀公司說，找時間招呼她。 豈料，經紀公司回覆我: 「我們不能把門打開，鑰匙不在我們手中，而是在舊租客手上。」

我聽後，只有一個反應: wtf?? 整整一個月時間，經紀沒有收鑰匙，沒有嘗試找租客，沒有找裝修公司打理空置單位。 (基本上肯定舊租客已搬走，大廈保安員數星期前已確認。) 本人的原意是，市道不好，單位照樣給此公司，給他們一些小茶飯錢。 豈料公司什麼都不做，難道這是做生意生存之道?

我不再跟無能人士追究。 數天前，開車去迪拜，一天的時間內，約了舊租客見面，交收鑰匙，退回按金，再找一間公司清理與翻新單位。 招租上，直接在dubizzle (迪拜最大的二手成交網站)放租。 三天內收到數個查詢，前天跟新租客會面，簽約，收取支票等，全部由自己完成。

個人經驗是: 經濟不景，但若單位位於平民區，租金據市價週整一點 (是次租約，租金下調了7.5%)，把單位馬上出租，依然不成問題。 市場對此類物業的需求依然不弱. 當然，高尚豪宅區便難說得很了。 

從租客的角度看，在dubizzle網站找租盤，大部分都是經紀放盤，必須收取佣金。 若租金相同，卻由業主親自放盤，沒有中間人的佣金，自然有其吸引力。

另外，今年迪拜政府修例，所有租約合同根據官方要求標準化，樣本可在官網下載。 官網更聲明，此行動為租客，業主兩方著想，讓他們不需付經紀人任何高昂佣金。 此例一出，再加上租客業主雙方都可在dubizzle各取所需，我個人已看不到(無能)經紀的存在價值。

經過是次經驗，個人手持的其餘單位，都不再拜託此(無能)經紀或其他公司。 在網站放租，直接跟租客傾討，再在官網找租約樣版與相關條款便可。

經紀的角色，在租務市場與新盤市場，已形同虚設。 他們餘下的利潤，大概是在二手市場的交投中互相競爭。 有能力的經紀憑藉個人經驗，人脈，對市場資訊的掌握，依然有一定價值。 無能的一堆，不能生存在行業中。