在杜拜：從房地產代幣化說起

先摘錄自最近的一則新聞：

杜拜房地產代幣化平台 Prypco Mint 計劃很快吸引海外投資者。目前，代幣化房地產交易僅針對持有阿聯酋身分證的投資者。

該平台在「不到五分鐘」的時間內完成了其第三處房產——位於迪拜樂園 Rukan 社區的一棟別墅的融資，這再次印證了投資者對更便捷、更靈活的房地產持有方式的需求。

這套價值 175 萬dirhams的房屋由來自 40 個國家的 169 名投資者投資，平均投資額為 10,355 dirhams。（註:1 dirham 約 2.1港元）

此次快速售罄延續了 Prypco Mint 先前創紀錄的發行勢頭——該地區首筆代幣化房產在不到 24 小時內就完成了融資，而第二筆則在 1 分 58 秒內完成了融資，創下了世界紀錄。

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在阿聯酋，政府在政策上對科技相關行業的發展助力很大。從區塊鏈，到數碼貨幣 / 數碼資產，可能都是全球最快推動相關行業的國家，近年這些行業大佬都到杜拜開分公司，什至長駐這裡，總有他們的理由。

在香港，相關的穩定幣政策在本年陸續落地，香港高官的視野有限，格局上停留在多開魚蛋檔這類經濟活動的高官大有人在，沒有中央推動的話，整個有關穩定幣的法規與政策不會如此快速落地。這事算是驗證了香港的優勢：香港是國內推行與實施新興產業的試驗田。單是這點已有其巨大價值。

根據我所知，香港相關的代幣化資產融資活動還是停留在一級市場，市民未能參與。在阿聯酋杜拜，數年前便把整個地產交易平台建基於區塊鏈，也允許某些項目直接用比特幣交易，但我個人認為這次的地產代幣化買賣，算是一個game-changer，影響力巨大，將來會有更多類似買賣，什至擴散至更多產業。

約在十年前左右認識到比特幣的存在，我不會把它看成是騙人的玩意，但也不會把它看成是一種貨幣，當然從未投資它。貨幣主要用途是交易與儲存價值。儲存價值見仁見智，而交易的話，區塊鏈的技術應做不到Visa/MasterCard數秒間可完成很多高頻交易的能力，技術上與效率上應辦不到。另一方面，還有其價格波動巨大的核心問題。

我的看法是區塊鏈技術有其價值，但不肯定比特幣的價值。純價格增長看，看看比特幣過去十年的價格增長幅度吧，你大可看成我對它的價值看法完全錯誤，it's fine。

現在穩定幣相關產業在全球慢慢推行，總算讓我看到區塊鏈技術的價值將會在全球廣泛應用。

其中一個明顯用途，就是交易不想受到正規渠道監管的人或組織。如販毒集團，網上詐騙集團，走私軍火或武器等，穩定幣為這些灰色或黑色產業提供一個方便的交易渠道。一些長期受美國制裁的國家如伊朗，委內瑞拉等不能透過SWIFT交易，現在利用美元對價的穩定幣，從事國際貿易變得方便。從這方向看，若有關穩定幣交易的活動廣泛推廣，其實會對美國政府利用美元霸權監控全球經貿活動的能力減弱。在監管上，對美國政府而言會是一個全新的挑戰。其好處也是顯而易見的，對於持有發行穩定幣權力的機構，其手上等值的美元資產中，不少會投資於美短債，對美債的需求可能會大幅增加。

我看到的重點是其帶來的融資用途：特別是回報率透明，回本期長，本質是低頻交易的實物類資產（如地產，基建類如公路，發電，或其他能源類設施），這類資產通常都不會讓市民可隨意買賣，代幣化後可在公開市場融資發售給公眾。普通市民不需大額存款便可購入代幣長期投資。

對融資方而言，第一好處是激活其資產，增加流動性，因這類型資產本質上流動性差。第二好處是不少相關的經濟活動，特別是發展中國家的相關基建項目，需要的資金量特別龐大，但政府長期缺錢，代幣化後的確更易找到融資方。

簡單的例子如香港現在發展高等教育，可預料未來愈來愈多國際學生到港留學，政府訂出相關措施，一些老舊酒店可改成學生宿舍的用途。香港現在有大量不易賣出的酒店，不容易找到買方，但代幣化成本低，也更容易出售給個人投資者，整個工廈或酒店改成學生宿舍的計劃可更快速推行。

談到阿聯酋杜拜的話，現階段的物業代幣只允許住在這裡的公民與居民購買，但將來推廣至全球外國人的話，買方力量更強大，是可預見的事。本來，這個市場已有超過一半的買家源自海外不同國家的投資者，現在的地產代幣在投資上更方便，更簡單。將來阿聯酋還可把實物資產代幣推廣至其他資產如發電，公路資產等，也可普及至其他國家的實物資產。對這裡的金融市場絕對是一條長長的財路。而香港的話，這塊融資代幣同樣是一條長長的財路，對接國內實物資產，撮合外國投資者認購。其他附近的發展中地區如東南亞，也是可開發的地方

另外，新能源相關的項目更是最合適於這類型融資活動。

有關的融資活動自然涉及透明度與投資風險的問題，但既然是在區塊鏈上進行，把資產回報與細節完全放在鏈上數據公開，理應可辦到。簡單的例子如一座太陽能發電站，度電成本與利用率，電力變壓器的成本與換電效率等等，相應的資產回報率等，應可全盤實時公開。事實上，個人投資者熱愛投資的如股票與債券，這些當然是各國監管數十年的活動，但當中的資產或營運真的是十足透明嗎？世上真有人能百分百保証 : 只要讀懂公司公佈的所有經營數字，便等於全盤掌握公司生意細節的數據？

放眼全球 : 拿非洲各國為例，基建所需資金缺口巨大，當地人民大半數都沒有銀行戶口，創業或營商不可能得到政府的援助或銀行借貸，但代幣化後進行crowdfunding，成本無論如何都會下降。(有關crowdfunding的網站已出現十數年，當中支付上都是由visa/mastercard壟斷，代幣化融資起碼不用再付Visa / MasterCard渠道費，不停受Visa/Mastercard這類大機構制約其融資成本。) 窮國人民需要的是更多的機會與更好的環境，基建得到大幅改善算是對當地人民帶來一個更好的環境，這是其一；其二便是新科技給個體戶與創業家帶來無數的機會。

說起Visa/Mastercard這類透過渠道壟斷的公司，穩定幣的出現不會完全淘汰它們，但起碼給不少平台類科技企業看到打擊它們的好機會。平台生態豐富而且有大量用戶的公司如Amazon等等，大可自行發行穩定幣，推銷與促使更多用戶使用其穩定幣，這不但可大大減低支付給Visa/MasterCard的成本，更可利用其穩定幣相關生態更好地綁定用戶。

全球自二戰後快速發展數十年，baby boomer一代（即1945年至1964年出生的人）享受了當中的發展紅利，他們慢慢把資產傳承給下一代人，新一代人更接受新金融技術。幾可肯定的趨勢是未來十年至二十年時間，這一些資產配置中會有一部分比例配置在虛擬資產上。隨著社會上的資本對新型資產的認受性慢慢提高，其重性性也會相應提高。

我自己的話，除了傳統的資產如現金，實物如黃金，股票，與地產，或許將來部分資金會放在對價全球不同類型實物資產的代幣中。

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相關連結：

新聞（一） 

新聞（二）

生活點滴：睇樓

最近生活比較忙，差點便把這blog完全忘掉。為了保持寫作習慣，還是需要不時寫文章更新一下，若再不寫作一兩周，慣性形成後，便會把這裡完全忘記。

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近數個周末，都一直在做相同事情。約經紀，看單位等等，在不同區域看不同類型，不同樓齡的樓盤。任何一個城市的樓市都有不同的地方，這一些異同跟當地人生活習慣有關，當然也跟當地政府的政策有關，同時跟宏觀環球經濟有關。

早在十年前左右，我便開始投資本地的物業，第一個物業是自住，第二個起是收租。近六年已沒再買進任何物業。近數年的經驗去看，對這項投資興趣不大，遠不如我對股市的興趣。連絡地產經紀是苦差一件，收租，尋租客等都是煩事，不喜歡投資物業主要是怕煩，花費精力與時間，回報卻不大。同一時期中，股市中的回報比物業回報高出很多，在前者所花的時間多出很多，我情願閱讀有關投資的書籍，或研究相關股市的東西，也不會花時間去視察物業，或跟經紀搞好關係拿取有用資訊。失敗的物業投資不能怪責時運不佳，自身沒有深入了解市場是一個弊病。

近數周一輪看樓盤，卻令我大開眼界，更意識到理解樓市需要勤力去不同區域視察，或得到一些關鍵人事資源，從經紀拿到準確與有用的資訊，太座職業算是跟地產有間接關係，對樓市資訊的掌握十分全面，近數周視察不同區分時，令我得益不少。

回顧一下手上物業，有一些輕微漲價，有一些反而倒跌。但同一個買入時間點，若物業選擇正確的話，同一時期的回報其實可大增。我坦承在物業投資做得不好，去年起已計劃陸續賣出手上單位，現在去看單位是為了買進自住物業，兩年內會把自持物業全部賣出，以後不再搞買樓收租，多餘資金或可回留香港股市，也可能留給太座做物業投資。

踏入中年，時間管理上必須做得更好，把時間放在事業上，家庭上，或身體健康上，而投資的話，只需把時間花在股市便已足夠。無論是生活或投資，抓緊合適自身的節奏，不能急，也不能懶，堅持內心的目標。把家庭當作一個單位的話，太座負責物業有關，我負責股市金融類資產，這個分工明確，更有效率。

杜拜是開放型經濟，投資物業的主要有兩種人：炒家或長期收租投資者，大多數都是外籍人士，由於資本是外來的，錢銀進出流動更快，令市場波動性大。這點跟世界上其他大城市完全不同，無論是香港，倫敦或是紐約，自住用家的需求很大，成交中有一大半都是用家透過銀行借貸買進。在杜拜，超過一半的成交源自現金交易。

近兩三年，買樓自住的外籍人士中，突然多了兩類人：第一類是炒幣致富的年輕富豪；第二類是俄羅斯中高端人口。這個突變因素三年前完全不能想像。這兩個突變因素令市場出現新變化：中端或高端物業需求突然大增，價格出現大漲；而低端的純收租類物業的價格沒有上漲，有一些區域更出現倒跌。

純收租類物業，即使價格不漲，單是租金回報率，其實也是很不錯的投資，但現在現金放在銀行定期存款，已有約五厘回報，區區為了高一點的租金回報，卻需要花大量時間搞收租有關的事情，個人覺得毫不化算，毫無疑問，需要慢慢放售手上的單位。

在港股記錄有關的文章中已提過，起碼在我個人的見解去看，利率在未來數年或十年間，絕無可能重新回到2010-2020這段時期接近零的水平。有人希望經濟出現衰退後，美國會把利率回復接近零的水平，跟著便重新來一次科技股go go go，或港樓go go go，這個純粹是幻想。依靠借錢達到財自這個玩法已一去不返，萬物有週期，新的週期已出現，投資需要看眼前的現實，而不是天天求神拜佛，希望心中所想終有一天會實現。

從政府的政策可看到，目標顯然是想一直引入高端人口的資金，政策面會一直向這個方向傾斜，上流社區的別墅需求剛性，太座的預期是這個類別的地產將來的波動較少，持有者不急於放售，但外資需求會持續，這也是我們重點視察的區分。財力上當然不能跟俄羅斯人或炒幣富豪硬碰，稍為避開他們的勢力範圍，在附近區域內，價格低一點，還是找到合心水的物業，現在希望本月內可以成交。

迪拜物業市場, 與無能經紀

自從八月中回來迪拜後，重新回到工作崗位，工作量挺重。 不過，暫且放下此話題不說。

在迪拜的收租物業事宜，如出租，簽約等等，我大多數時間都不想管理。

近數年，物業市場交投比較淡靜。 在這個城市，經紀的大部分收入來自物業買賣。 這裡的慣例: 買家付2%樓價予中間的經紀作佣金。 一個單位的成交1mil AED (二百一十萬 HKD) 的話，佣金便是20,000 AED了。 而物業招租方面，一張新租約，佣金是2000 AED。 雖然這個佣金不低，與買賣成交收取的佣金相比，相差很遠。

所以，大部分物業公司都把焦點放在物業買賣上。 2011-2014年，整個城市的交投大旺，不少商家趁著經濟順境大肆擴張，不少人才從外地流入工作，令租金大漲，好盤供不應求。 當時招租，大多數時間都是租客不停找經紀，經紀們自己不用出力，便輕鬆收取2000 AED的佣金了。 這些年，我手持的物業空置不足五天，便找到新租客遷入。

近三年的環境有變。 地產交投淡靜，大多數成交來自大小地產商的新盤 (off-plan)。 而此類樓盤的成交，是買家直接向地產商購買，不用付佣金, 地產商的銷售團隊，除了底薪外，花紅便來自成交的次數了。 此類地產商的舉動，變相廢除了經紀人的中間人角色。 單從二手買賣市場收取佣金，肯定很多經紀都收入大減。

同時間，油價大跌令相關的投資減少了，商業活動減慢也令租金出現下調壓力。 比起上年，今年的租金下調約10%左右。 我手持的其中一個單位，八月中的舊租客遷出後，也不打算換經紀，讓他們為我找新租客吧。 他們跟我說，會找公司把單位清潔翻新後，便物色新租客。 直到上星期，他們依然找不到租客，我不禁在想: 市場情況真的如此不堪?

誰知，上周六，突然有人來電，想看我的單位。 (註: 我也不懂為何她會知道我的電話，大概是大廈管理員告訴她吧。) 我便跟經紀公司說，找時間招呼她。 豈料，經紀公司回覆我: 「我們不能把門打開，鑰匙不在我們手中，而是在舊租客手上。」

我聽後，只有一個反應: wtf?? 整整一個月時間，經紀沒有收鑰匙，沒有嘗試找租客，沒有找裝修公司打理空置單位。 (基本上肯定舊租客已搬走，大廈保安員數星期前已確認。) 本人的原意是，市道不好，單位照樣給此公司，給他們一些小茶飯錢。 豈料公司什麼都不做，難道這是做生意生存之道?

我不再跟無能人士追究。 數天前，開車去迪拜，一天的時間內，約了舊租客見面，交收鑰匙，退回按金，再找一間公司清理與翻新單位。 招租上，直接在dubizzle (迪拜最大的二手成交網站)放租。 三天內收到數個查詢，前天跟新租客會面，簽約，收取支票等，全部由自己完成。

個人經驗是: 經濟不景，但若單位位於平民區，租金據市價週整一點 (是次租約，租金下調了7.5%)，把單位馬上出租，依然不成問題。 市場對此類物業的需求依然不弱. 當然，高尚豪宅區便難說得很了。 

從租客的角度看，在dubizzle網站找租盤，大部分都是經紀放盤，必須收取佣金。 若租金相同，卻由業主親自放盤，沒有中間人的佣金，自然有其吸引力。

另外，今年迪拜政府修例，所有租約合同根據官方要求標準化，樣本可在官網下載。 官網更聲明，此行動為租客，業主兩方著想，讓他們不需付經紀人任何高昂佣金。 此例一出，再加上租客業主雙方都可在dubizzle各取所需，我個人已看不到(無能)經紀的存在價值。

經過是次經驗，個人手持的其餘單位，都不再拜託此(無能)經紀或其他公司。 在網站放租，直接跟租客傾討，再在官網找租約樣版與相關條款便可。

經紀的角色，在租務市場與新盤市場，已形同虚設。 他們餘下的利潤，大概是在二手市場的交投中互相競爭。 有能力的經紀憑藉個人經驗，人脈，對市場資訊的掌握，依然有一定價值。 無能的一堆，不能生存在行業中。

再談迪拜樓市

近日的生活不易過，公私兩忙。 不過，今天依然抽空去了迪拜一趟，弄一下有關租約的事情。 順道跟一位資深物業投資者交流一下，向他打聽一下樓市的狀況。

事實上，2014年起，油價從高位滑落，迪拜的經濟未完全恢復過來。 整個城市依然在努力適應低油價形成的新常態。

不過，最新的人口統計，人口已超過260萬。(我在2011年底到迪拜，當時的人口只是200萬。) 人口依然在高速上升中，主要幹線的交通愈來愈擁擠。 幸好小弟去年換了工作地點，平時工作天已不用再受交通的影響了。

雖說經濟不佳，從人口上升的趨勢看，就業機會愈來愈多，才是外來人口愈來愈多的原因吧。

回說樓市，去年的其中一篇文章已說過，這城市大部分物業投資者都喜歡以現金交易。 近年，此情況近似有轉變。 由2014年至現在，低價與中價的單位的尺價變化不大。 個人估計跌幅頂多10%左右。 (高價單位的跌幅肯定大得多，不過，此類型物業我沒有任何研究。) 成交量的跌幅肯定更大，起碼20-30%吧。 不過，從銀行的樓按量去看，銀行的生意卻保持平穩。 我也曾跟一些銀行的經理談及，他們也提到，他們的生意其實還可以，沒有惡代的現象。

此一系列數據代表什麼? 現金投資者的比例持續下降。 原因無他，經濟不佳，大家的投資比較保守。 另一方面看，透過銀行借貸的投資者佔比愈來愈高。 此類人，正如小弟一樣，肯定是住在此城市，有穩定收入，才可以透過銀行借貸投資物業。 從樓市的長遠發展而言，這情況似是好事。 炒家減少，而透過銀行借貸的投資者，「炒出炒入」的比例理應不高。 長遠而言，樓價的波動性應慢慢下降。 2006-2010年間的「大上大落」，將來應不再發生。

跟此位資深投資者的交流間，他也証實了此現象。 基本上，現在的買家，大部分都是透過銀行借貸投資或自住的。

另外，根據本人去年買樓花的經驗，發展商推出新盤時，反應其實不差。 位置佳，價錢合理的物業，銷售情況不俗。 由於近年一些有實力的發展商不停推出樓花新盤，個人估計，新盤消耗不少現金投資者的購買力。(在迪拜，大多數樓花也難以得到銀行借款。) 所以，二手市場的交投由銀行借貸的投資者帶動。 從供應面看，未來數年的供應不少，雖然就業人口依然上升，但對樓價或租金絕不抱持過於樂觀的預期。

迪拜是一個神奇的城市。 當不少周邊的國家慘遭內亂或政變影響，當地的富豪或中產把資產轉投海外時，定必把迪拜視為首選目的地。 例如2011年爆發的「阿拉伯之春」，迪拜便突然出現大量投資者橫掃物業。 所以，此地的樓市極受宏觀因素影響，絕不能單看本地經濟發展而下定論。

另一方面，迪拜政府對基健的擴展投入大量資金。 身為一個高速發展的城市，投資物業出現更多不可預測的因素影響。 例如，地點A與B同時出現新盤，兩個新盤出自一個地產商，而他們也表明兩者的設計和質素相等。 但是，細心去看的話，政府兩年前，其實已說過地鐵沿線擴展計劃。 3年後，地點A旁邊將新建一個地鐵站。 由於買新盤的大多數海外投資者不明所以，自然不懂兩者在潛力上的巨大差距，而發展商不會因為此單一因素而推高地點A的新盤價格。(因為他們數年前買地時的地價，兩者是一樣的，而建築成本也是一樣，所以他們對二者的定價自然是一樣的。)

此類情況，造就本地居民取得先機。 情況跟香港股市中的細價殼股相同，知道內幕消息(例如，何時賣殼)的玩家當然取得先機了。

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