建聯集團(385)主要業務包括地基工程，建築工程，樓宇相關設施的維修服務，還有其他規模比較小，跟本業無直接關係的投資公司等等。 2015年底，建聯分拆地基業務上市。 建業建榮 (1556) 上市後，大股東建聯持有75%建榮的股權。
建榮現價0.41元，建聯的75%股權市值4.6億。 建聯現價計的市值是6.3億。 即是說，建聯除了地基以外的業務，市價為1.7億。
不計地基這個板塊，建聯其他業務中，樓宇建築，樓宇承造服務的營業額和毛利勉強可以維持。 但需要認清的事實是，近年來，香港建築業的人手供不應求，人工一直上升，令建築樓宇和有關服務的成本急速上漲。 毫無疑問，建聯手中依然有生意，近幾年的營業額一直上升，但人工的上升速度似乎更快，令這一些業務的毛利大受影響。 而建聯的其他業務如化工等，更不用多說，利潤和毛利率都大幅下降，將來的利潤更是難以預測。
所以，除地基外的其他業務是否值1.7億，小弟不作任何估計。 帳面上看，估值似乎比較低，因為單是建築和樓宇承造服務，經營溢利已是6500萬。 但我對建榮卻更有興趣。
建榮手中只有地基業務，但明顯是最值錢的一個板塊。 近數年，建榮的總營業額穩健地增長，但神奇的是，毛利卻爆發性增長。 在人工急速上升的行業中，此現象似是匪夷所思。 小弟的推理是，地基工程所用的機械有規模效應，建榮地基項目越多，機械上的維修開支卻不需要按比例增加。 即是說，建榮的硬件比較耐用，折舊率低，公司產能隨著規模上升也更有效率。
建榮手上的現有工程合同總值為22億，比往年增加30%。 規模狀大的同時，如上一段的推理正確，今明兩年的毛利因有可觀的增長。 假設利潤增長20%，每股利潤便是0.144元，現價計的P/E 大概是3倍左右。
簡單而言，建聯把最值錢的建榮分拆上市，而建榮在淡市下，股價已大大跌破招股價。 但其實公司的業務不受外圍經濟影響。
從建聯近數年的綜合報表看，經營利潤穩健增長，經營現金流也是穩健增長，同時間，用以擴充產能的固定資產也是同步增加。 從2014年開始，公司利用額外的現金流去減輕債務。 到了上年年底，公司更把餘下的債務全部清還。 在財務已大幅改善的情況下，建榮的生意依然有增長動力。 今年起，公司或有動機大幅增加派息。
2015年業績中，建榮派息4500千萬，當中的3375萬派給建聯。 建聯派息只有3000萬。 即是說，建聯的派息全是來自建榮。 今年起，建聯不用還債，自由現金流增加。 除了建榮派來的股息理應跟隨毛利而增加外，建聯自身也有條件增加派息。 但若論派息增加的最大可能性和穩定性，似終來自建榮。
個人認為，建聯自身條件不差，但建榮的值博率和爆發力更佳。
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早陣子，看到一則新聞，日本社會學家藤田孝典創造了一個新詞語 : 「下流老年」，指的是貧窮的高齡長者。 大家若有興趣的話，可以按此看這則新聞。
除了日本外，相信世界上大部分發達國家，都存在人口老化問題。 老齡人口越來越多，社會慢慢失去活力，政府的財政負擔越來越重。 終有一天，政府或許不再提供足夠的社會福利保障，存款不足以致生活潦倒的老年人，恐怕會有人數上升的趨勢，或會衝擊社會的穩定性。
東亞洲的大部分國家，都受到中國傳統儒家思想影響，上一代的老年人仍有「養兒防老」的想法，不少成年人依然會把供養父母視為責任。 但近二十年起，全球經濟停滯不前，增長由資產增值帶動，有資產者與無資產者的差距拉闊 (這就是產生「M型社會」的原因之一)，年輕一代向上流的機會大大減少。 年青人無業，或工作沒有向上流的機會，在已發展的國家，已是十分普遍的問題。 所以，現實一點看，對於即將踏入老年的人而言，「養兒防老」的想法是否依然可行，見仁見智。
不論政府或是兒女後代，都不一定能提供足夠保障，所以老年人需要想法子自力更生。 同時間，對於老年人而言，很多事情的發展可能會隨時超出預算。 例如，子女不單沒有報答父母，反過來，長期無業的子女會為父母提供額外的負擔。 或是健康問題隨時出現，巨額的醫療費用足以侵蝕大部分的積蓄。 另外，家庭問題如老年鬧離婚，也有可能隨時發生。 即使長期有積蓄的長者，面對這一些情況，也只能慨嘆一聲，「人算不如天算」 吧。
雖然無人能預測未來，但是，未雨綢繆，多多少少對自己的將來都會有些保障。 至少，小弟相信大家都有能力，避免成為 「下流中年」 的其中一員。
「下流中年」的模範代表，便是加斯居尼 (Paul Gascoigne)。
回想當年1996年，即將踏入中一前的暑假，小弟開始追看電視播放的足球比賽。 當年的歐洲盃，印象最深刻的，就是主辦國英國隊的一眾球員，舒利亞, 麥馬拿文, 舒寧咸, 加斯居尼等等。 身為攻撃中場，加斯居尼可算是一代傳奇，身型肥胖，卻具備速度和力量，盤球與射門十分出眾，天份無可否認 (題外話: 過去二十年，英國好像仍未有一個中場球員，具備加斯居尼的天賦)。 大家可在上面的連結，欣賞一下他的球技。
可惜的是，因為酒精上癮的問題，近幾年的加斯居尼經常醉酒鬧事，不停出入療養院。 現年48歲的一代傳奇，現在只是一個潦倒的流浪漢酒鬼。令小弟大大嘆惜。 下圖中，白髮的便是加斯居尼，看他的樣子，難以相信他曾是一代球星。
社會上，自甘墜落的年輕人或中年人應該不少。 但年輕人依然有寶貴的時間去改過。 踏入中年，「下流」後再重生的機會，已經大大減少了。
加斯居尼可算是曾經陪伴小弟長大的球星。 在此，小弟只能誠心希望，加斯居尼可以努力擺脫酒精問題，重新造人，穩穩地渡過餘生。
買REIT的話，一定要從「收租佬」的角度去分析，而身在全球經濟不穩的年代，當然更需要小心選擇一些質素比較好的REIT。
首先，小弟不會選擇投資於酒店項目的REIT。 酒店的問題是「分級制度」，高檔次的酒店，營業額受制於不景氣的經濟大環境的同時，他們不能隨意降價去增加市佔率。 跟低檔次的酒店「搶客」，對自身高檔品牌的價值必受更深遠的長線影響，俗語就是：「做到cheap晒。」 （打個比喻，我們有否見過BMW因為經濟不景氣，營收下降而改變市場策略，割價去跟低一級的日本車「搶客」?）
而中價或平價酒店，住客質素良莠不齊。 在生意不佳的情況下，這一些酒店有極大誘因去割價以增加營業總額，同時間卻極可能接觸更多低質素的住客。 酒店設施，日用品，房間的裝修和擺設等等，面對這一些住客，折舊肯定更快，變相增加酒店日常的營運開銷。
而專注於香港酒店業的REIT，更大的不利因素便是持續不振的旅遊業。
其次，我不會完全排除掉投資於商場的REIT，個人相信專做本地人消費生意的小型商場，或在大型住宅區附近的商場，受外圍因素影響不大，商場租務的剛性需求仍在，此類REIT無需太悲觀。
投資於商用物業如辨公室或寫字樓，或市中心的停車場項目的REIT，是小弟的至愛。 特別是投資於內地一線城市如北京，上海或廣州的市中心商用物業和停車場的REIT，是我的首選。 在這市況下，投資收租自然要選擇具防守性的項目，首要條件是租金收入的持續穩定性。 而身為個體戶，資金不足以收購市中心的商用物業，透過REIT去投資此類型物業，算是一償心願吧。
當然，對未來增長性的憧憬，也可視為選擇REIT的因素之一。 若管理人能把自身資金運用得宜，透過適量的低息借貸去投資回報率高的項目，增加優質資產總值的同時，增加租金收入 （同時增加派息）而優良資產本身帶來的租金，長線而言具有增長性，資產價格自然也水漲船高，公司總資產值增長後，借貸總額也相應提升，整個過程可以不停重複循環。 REIT的股價當然也會順應上升。 香港市場上，有一些REIT便是因為這個良性循環的帶動下，過去四至五年的股價已上升了一倍或以上。
當然，REIT自身的債務和財務情況也很重要，似終，REIT的派息和未來狀況，有賴於其健康財務狀況，債務過高而本身租金收入受壓的REIT，更需要仔細看清楚一下。
個人而言，無論是買股或REIT，也不希望過於專注在公司未來的憧憬上。（當然，若公司穩健有餘，也帶來極高增長性的憧憬，是最理想的選擇。） 若是REIT的話，寧買一個「剛性需求」，最緊要「有租收」。
其實，美國市場可供選擇的REIT種類更多，市場深度和成交量更非香港可以比較。若是美國市場的話，住宅型（如有大量年輕白領聚居的小社區，或是大學生宿舍）或商用物業（大城市中心的寫字樓或工廈），我是十分有興趣的。 遲些需要向Blog友塘人和魔術師請教一下。
在迪拜，物業投資的好處，除了入市門檻低，租金回報高，沒有入息稅或資本增值稅 (當然，迪拜居民需要負擔大大小小的隱藏稅項，詳情可見此文)，另一個重要因素，便是沒有租霸的出現。
重點是，租客是利用支票繳交租金。
業主和租客簽租約時，按照雙方的傾談，租客需要交出支票，作為未來十二個月的租金 ( 一般的租約都是一年期 )。 大部分的情況，都是一年四張支票。 例如一月十日簽了租約，一年的租金是80,000 AED，租客需要在簽約時交出四張支票，一張支票是三個月的租金，即是20,000 AED。 而四張支票的日期分別是 一月十日，四月十日，七月十日和十月十日。
當然，站在租客的立場，「一年十二張支票」是最理想的情況。 但在這個租務市場中，除非是租金極高的高尚住宅，平民住宅中，「一年四張支票」是最普遍的。
為了可以拿到 「一年一張支票」 (即是說，一張支票預繳一年的租金)，有一些業主在年租上寧願減價，減價幅度大概10%左右。 這個當然是要看業主的意願。 我個人認為，如果可以預先收到一年的租金，在租金上作出些少讓步，對大家也有好處，何樂而不為?
看到這裡，大家可能會問: 雖然業主手持等值一年租金的支票，但若租霸銀行戶口的存款不夠，也有可能出現「彈票」的情況吧?!
在這個城市中，「彈票」不但違法，而且是一個很嚴重的罪行。 政府有權凍結租客銀行戶口中的存款，將來租客想轉換工作，或將簽證續期，也有可能帶來不良的影響。 住在這兒的人，最害怕的情況，就是給本地政府找到什麼理由，停止簽證和踢出境外。 小弟到目前為止，從未聽過有人因租務問題而「彈票」。
有小商家認為，政府的措施過於嚴厲。 曾聽說過一些例子，有一些小商家只是剛巧在現金流上出現小問題，卻因為一個銀碼微不足道的支票「彈票」，生意給政府阻撓，營運突然出了一個大問題。
無論如何，政府嚴厲的政策，間接為物業投資者帶來保障。
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