再談迪拜樓市

近日的生活不易過，公私兩忙。 不過，今天依然抽空去了迪拜一趟，弄一下有關租約的事情。 順道跟一位資深物業投資者交流一下，向他打聽一下樓市的狀況。

事實上，2014年起，油價從高位滑落，迪拜的經濟未完全恢復過來。 整個城市依然在努力適應低油價形成的新常態。

不過，最新的人口統計，人口已超過260萬。(我在2011年底到迪拜，當時的人口只是200萬。) 人口依然在高速上升中，主要幹線的交通愈來愈擁擠。 幸好小弟去年換了工作地點，平時工作天已不用再受交通的影響了。

雖說經濟不佳，從人口上升的趨勢看，就業機會愈來愈多，才是外來人口愈來愈多的原因吧。

回說樓市，去年的其中一篇文章已說過，這城市大部分物業投資者都喜歡以現金交易。 近年，此情況近似有轉變。 由2014年至現在，低價與中價的單位的尺價變化不大。 個人估計跌幅頂多10%左右。 (高價單位的跌幅肯定大得多，不過，此類型物業我沒有任何研究。) 成交量的跌幅肯定更大，起碼20-30%吧。 不過，從銀行的樓按量去看，銀行的生意卻保持平穩。 我也曾跟一些銀行的經理談及，他們也提到，他們的生意其實還可以，沒有惡代的現象。

此一系列數據代表什麼? 現金投資者的比例持續下降。 原因無他，經濟不佳，大家的投資比較保守。 另一方面看，透過銀行借貸的投資者佔比愈來愈高。 此類人，正如小弟一樣，肯定是住在此城市，有穩定收入，才可以透過銀行借貸投資物業。 從樓市的長遠發展而言，這情況似是好事。 炒家減少，而透過銀行借貸的投資者，「炒出炒入」的比例理應不高。 長遠而言，樓價的波動性應慢慢下降。 2006-2010年間的「大上大落」，將來應不再發生。

跟此位資深投資者的交流間，他也証實了此現象。 基本上，現在的買家，大部分都是透過銀行借貸投資或自住的。

另外，根據本人去年買樓花的經驗，發展商推出新盤時，反應其實不差。 位置佳，價錢合理的物業，銷售情況不俗。 由於近年一些有實力的發展商不停推出樓花新盤，個人估計，新盤消耗不少現金投資者的購買力。(在迪拜，大多數樓花也難以得到銀行借款。) 所以，二手市場的交投由銀行借貸的投資者帶動。 從供應面看，未來數年的供應不少，雖然就業人口依然上升，但對樓價或租金絕不抱持過於樂觀的預期。

迪拜是一個神奇的城市。 當不少周邊的國家慘遭內亂或政變影響，當地的富豪或中產把資產轉投海外時，定必把迪拜視為首選目的地。 例如2011年爆發的「阿拉伯之春」，迪拜便突然出現大量投資者橫掃物業。 所以，此地的樓市極受宏觀因素影響，絕不能單看本地經濟發展而下定論。

另一方面，迪拜政府對基健的擴展投入大量資金。 身為一個高速發展的城市，投資物業出現更多不可預測的因素影響。 例如，地點A與B同時出現新盤，兩個新盤出自一個地產商，而他們也表明兩者的設計和質素相等。 但是，細心去看的話，政府兩年前，其實已說過地鐵沿線擴展計劃。 3年後，地點A旁邊將新建一個地鐵站。 由於買新盤的大多數海外投資者不明所以，自然不懂兩者在潛力上的巨大差距，而發展商不會因為此單一因素而推高地點A的新盤價格。(因為他們數年前買地時的地價，兩者是一樣的，而建築成本也是一樣，所以他們對二者的定價自然是一樣的。)

此類情況，造就本地居民取得先機。 情況跟香港股市中的細價殼股相同，知道內幕消息(例如，何時賣殼)的玩家當然取得先機了。

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