經濟跌, 租金不跌

有一些學者形容，近數年的環球經濟跟1930年代的情況有些相似。 宏觀經濟極差，政府的財政和金融手段不但未能救活經濟，過度的借貸和貨幣寬鬆手段，更令全部經濟強國的政府受盡債務問題困擾。 當下一波金融危機到來時，相信全球政府會手足無措。

環球經濟不景氣，當然極度影響開放型經濟的城市了。 例如香港，新加坡，迪拜等。 以迪拜為例，小弟有一些經商的朋友，所有人都搖頭嘆息，有人更說，在迪拜從商二十年，從未見過如此惡劣的營商環境。

宏觀環境不妙，再加上本地貨幣跟美元掛鉤，美元強勢，對海外投資者或遊客而言，迪拜的一切變得更昂貴。 所以，其實單是貨幣一環，已大大影響了旅遊業和零售業。 從而再影響本地居民的就業市場情況，和本地人的消費能力等，在此不詳述。

而迪拜的物業市場，當然不能置身事外。 整個物業市場，基本上由海外投資者支撐。 海外買家的減少自然是一個負面因素。 而看新聞的話，不難看到很多壞消息。 「過去一年的樓價跌20%」，或「一年的租金跌8%」，此類新聞比比皆是。

   
從宏觀去看，小弟相信新聞的真確性。 但是，物業投資，是需要微觀角度仔細研究的。 一個城市的平均樓價下跌10%，不代表所有物業都有相同的跌幅。 物業的投資價值，當然受大經濟環境影響，但個別物業的地點，附近社區配套，交通措施等，都會影響物業的投資價值。 而不同類型的物業如住宅，別墅，辦公室，工業用地，商場，各有各的「玩法」。

從住宅型物業去看，根據我日常生活的觀察，大量歐美人士或中東中產階層聚居的中上流地區如Dubai Marina，Business Bay等，附近餐廳和商場人流明顯減少。 小弟也曾聽過一些傳聞，某一些大廈入住率不到一半。 晚上街外人看不到大廈中太多住戶的燈光。 原因不難理解，有能力負擔高昂租金的中流階層，有一些人可能已失去了高薪工作。 所以，這些物業的供應大於需求。 租值自然需要向下調整，而樓價的調整幅度理應更大。 我沒有仔細研究，但估計這一些地區的樓價，兩年間下跌了20-25%。

反而，稍為遠離市區的地段如Sports City，JVC，IMPZ等，人流不但沒有減少，反而增加了。 公路上的車流量肯定也有所增加。 (小弟經常去IMPZ一帶，因為此區有一個大超市Carrefour，從我的地點到此地方買日用品，只需要10分鐘的車程。 所以，對此地區的人流和車流量有一定程度的理解。) 我的個人推理是，本身是中產階層的人士，變得比較「手緊」，從高昂租金的地段搬到比較便宜的地區。

人口流量，從高價地段搬到比較便宜的地段。 不論租金或樓價，此些地區近兩年都是持平，而不是如新聞所說，下跌一成或以上。 租金回報率一直穩站8%以上。 由於人口增多，附近社區的配套已慢慢成形，數年前已規劃好的IMPZ小湖和Sports City小河流 (當然是人工的)，到了現在，依然沒有看到「一滴水」。 但數個月前，社區發展公司在附近地方開始清場，行人禁止內進，把胡亂停泊的車趕走。 個人相信是「好事近」。 只要人工湖，人工河流，供成人小孩嬉戲的設施建成後，附近地段的物業應更宜居。 物業價值應可上升，中線的投資價值比市中心的高價地區更為看好。

簡單而言，根據個人觀察，高價地段和次級地段的樓價和租金差距將會縮小。 其實，兩者不應有如此大的差距。 差距大的原因，主要是2011-2013年經濟向好的年度，高價地段給海外現金炒家強行炒高，連帶租金也不合理偏高而已。 現在兩者的投資價值差距，只是回歸基本因素的差距吧。

此文章對香港的Blog友而言，跟香港毫無關係，算是「離地」之作。 但小弟也想引申出一個道理: 對任何投資者而言，除了宏觀因素，微觀查察也是同樣重要。 住宅市場不景氣，但商廈或許依然供不應求。 股市身在熊市中，但個別上市公司的基本面可能依然向好。 例子數之不盡.