個股研究: 香港興業國際

香港興業(480)由查氏家族打理，集團收入來自數方面:
(a) 物業銷售，
(b) 物業投資 (收租)，
(c) 物業管理, 運輸等配套服務，
(d) 酒店業務，
(e) 醫療保健業務。

初步分析如下:
(1) 集團收入集中於香港。 在香港的收入超過70%。 其餘的收入來自東南亞，日本或內地。 以地產股而言，內地的收入佔比低，匯率風險有限。 但近數年集團放入大量資金發展上海，浙江附近一帶的住宅和商用物業。 所以，在可見將來，內地業務愈來愈重要。

(2) 從集團近數年的業績來看，物業銷售的收入時高時低。 佔集團總收入接近一半，某一些年度更佔集團收入的60%。 個人而言，沒興趣預測物業銷售的收入，對此部分的收入不作任何估計。

(3) 租金年收入約3億港元。租金收入來自愉景灣的商場，長沙灣西港都會中心，屯門三百多個車位，上海中山翰林苑，和少量東京市中心的住宅收租物業。 租金收入穩定。

值得注意的是，第一: 荃灣中國染廠大廈在活化政策下，已改建成一些辦公室和零售商場，已開始預租。 第二: 上海興業太古滙在今年陸續落成和開始預租。 由於地點優越，所以應帶來穩定租金收入。 此兩大項目應可為集團帶來更多的租金收入。 租金收入有上升空間。

保守的8倍P/E的話，收租部分的市值為24億。 (此估值未把將來的租金收入計算在內。)

(4) 酒店收入主要為愉景灣酒店收入，收入約3億港元。 而配套服務為愉景灣會所有關的交通，其他會籍的服務等等，收入約5億港元。 兩者加起來約8億港元。 參考其他酒店股的數據，估計(盲估估)純利潤約1億6000至2億4000。 市場上相似的酒店股P/E大概10倍。 保守估算，此部分市值16億。

(5) 集團在醫療保健的收入來自「健力」，在香港，澳門，菲律賓都有業務。 收入接近2億8000港元。 個人而言，一向認為此類業務不但毛利率高，而且收入穩定。 假設純利1億的話，此類型業務至少值10倍P/E吧，即市值10億。

(6) 在未有計算物業銷售的情況下，其他收入(2)+(3)+(4) 的市值為24+16+10=50億。 跟現價計的市值相約。 由於集團未來數年有香港，內地，東南亞等地的物業落成，或多或少都應有一定的銷售收入。 集團現價有一定的安全邊際。

(7) 財務方面，現金47億。 總負債約70億。 利息支出1億8000。 利率約2.5%，利率肯定比物業投資的租金回報低。 單是租金收入額已足夠覆蓋利息支出有餘。 這也反映集團對股東不夠大方，多年的派息比率都低於20% (上年派發子公司股份代替，所以沒有把它計算在內)。 年均派息額不夠2億，根據集團的收入，絕對足以提高派息比率至30%左右。 過去不做，現在不做，將來收入增加也不能期望大股東會對小股東「突然大方」。

(8) P/B大概0.3左右。 租金收入加酒店純利潤 (約4，5億)，取4-5%回報率，即資產值100億。 再加上47億現金和一大堆陸續落成的物業，減去70億總負債，即使資產值有高估，但無論如何，資產都有一定程度的折讓。