買樓花, 出奇制勝

上周六去了地產商Azizi的一個新盤銷售會。 小弟本來是沒有意願去的，因為小弟沒計劃調動資金去買樓花。 但是次新盤卻有不少利好因素，記錄如下:

(1) 發展商是Azizi，算是一個規模比較小的私人地產商。 在新樓市場上，大部分投資者對此類發展商其實興趣不大。 因為2009年的迪拜金融危機，有不少無良私人地產商，由於資金不足的問題，放棄建築而令迪拜出現不少爛尾樓。 當年投資樓花的投資者可算是血本回歸了。

為了阻止同類型事件再次發生，其實政府已有一套更完善的制度去監察發展商，發展商必須把項目完成才可把投資者的本金從銀行escrow戶口中抽出來。 依小弟看來，政府決意完善市場制度，保護投資者的資本，而市場上餘下的地產商，資金實力上應沒有大問題。

數周前，小弟也親身去了Azizi剛建成的新樓視察一番，發現樓宇的質素不俗，而且中間沒有拖延工程。 投資樓花的投資者如期收樓。 小弟認為可以對 Azizi 投信心一票。

(2) 這新盤Azizi Aliyah的地點，位於Healthcare city，在五星酒店Marriot Al Jadaf 旁邊。 由於迪拜依然有很多地區在發展中，投資者最不願看的，大概是樓宇前方突然建一些更高的新樓，或建一個清真寺等等。 但此Aliyah有三個極好的景觀，面對河景，或兩三層高的別墅區，或是郊野公園，只要買高層單位，完全沒有遮掩，景觀肯定極佳。

此區密度低，卻交通一流，與舊城區Bur Dubai，機場，和市中心Downtown，Financial Center都是距離極近。 這一些地點全是高檔區，地點的優勢盡現。 Aliyah是在這地區中，政府首次容許發展商買土地發展，再賣給外國人的項目，此賣點可算是獨一無二。

(3) 最引人注意的，可算是付款計劃書。 在2018年中建成前，業主只需要首十個月付樓價的三成。 其餘70%的款項，收樓後付清。 個人認為，由於發展商必須在物業建成後才可收回70%的款項，所以發展商實在沒有拖延或爛尾的動機。

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經過了上周四，周五的仔細分析，看一看報價書，再跟附近地區的租金比較一番，建成後，一年的租金回報應達10%，加上以上的利好因素，小弟決定去周六的銷售會一趟，投資一個studio (540 呎，650,000AED，大概一百三十萬港元)。

事前，本身認識的中介已說過，此項目的銷情很熱，不少投資者已率先下訂買下大部分的單位，所以餘下的單位先到先得。 由住處開車到迪拜市中心的銷售會，全程1小時25分鐘。 所以當天早上五時起來，準備一下，大概7.30am到達會場，肯定是本項目最早出現的投資者。

跟預料中的情況一樣，很多投資者陸續入場，而中介卻有點擔心，因為在場有一些「大粒佬」皇室成員或南亞富商，有意橫掃一層十數個單位。 而發展商的高層當然不想得罪豪客，唯有給他們優先選擇權。 而小弟一個年輕個體戶，勢孤力弱，難免陷於劣勢。

呆等兩個小時，看似空手而回之際，突然中介朋友打個手勢，指發展商老闆的大兒子進場視察。 看此人的外表，完全沒有太子的富貴格，我也有點意外。 唯有試試運氣，直接走過去，自我介紹一番後，便直接跟他說，「我是最早到的投資者，但現在買單位輪不到我，太不可思議吧?」

他身旁的經理，保鑣一眾人一幅奇怪的眼光看著我。 而太子爺很有禮貌地回禮後，便把我帶去跟一個高層說，「他是本項目的優先投資者，讓他率先選擇單位。」 此高層聽後也覺得奇怪，為什麼太子爺會優待一個衣著不光鮮的亞洲小伙子?   呵呵，大高層受了太子爺的指令，當然也不敢違背。

哈哈，奇招竟然一擊即中，比一眾油佬，富商優先選擇最佳的單位。

現在要做的，就是安排好未來數個月的付款資金，也觀察市況，估計有投資者會有興趣在建築接近完成的期間買貨，價格好的話，不排除把樓花賣出。 即使不賣出，以此盤的利好因素，這個價格買入，應已立於不敗之地。