8% 以上的租金淨回報率

在迪拜這個城市，物業投資的租金回報奇高，入場門檻也低。 所以，簡簡單單的 「買樓收租」 ，應該是一個增加現金流的不俗選擇。

與世界各大城市一樣，豪宅型的別墅或高級住所，回報率較低，大概在 5% 左右，資金所需也比較大。 而靠近地鐵站的中檔住宅 ( 小弟所居住的地區 ) 的回報率大概在 6-7% ，此類型的住宅可留待將來再談。

而我的標題所說的，是指租金淨回報率 ( 租金收入減去其他如管理費等等的雜費 ) 在 8% 以上的投資回報。

迪拜近年大興土木，豪華酒店，室內滑雪場或水上世界等，都是遊客最愛的地方。 其實，身為中東最國際化的城市，迪拜依然走在發展中的道路上。 地鐵，公路，基健等依然在擴建或完善中。 所以，某一些現在看來比較偏遠的地區，若將來受地鐵沿線覆蓋，升值潛力應該最大。

本地貨幣是 AED ，貨幣跟美元掛鉤。 1 AED 大概等於 2.1 港元。( 為了方便計算，可以化簡為 1 AED 對 2 HKD 。)

讓我舉一個例子，2014年2月，我買入的一個小型 studio，面績 500 呎左右，買入價是 485,000 AED ( 一百萬港元左右 )，租金 45000 AED 一年，而唯一開支是管理費，大概 6000 AED 一年。 所以，一年的淨收入是 39000 AED. 回報大概是 8% 左右。

由於貨幣與美元掛鉤，跟隨美國的近零息政策，借貸利率在過去數年踏入歷史低位。 當年我買入這個 studio 時，樓按利率大概是 4% 左右。 從收租作現金流的角度看，小弟認為回報不俗。

我已多年不在香港生活，我也不知道應如何與香港的物業投資回報比較。

我買入這 studio 的時間，正正是油價還穩站在100 美元以上的時間。 自從油價大跌起，迪拜的股市和樓市已踏入調整期。 當中，以別墅和高檔單位的價格調整最大，中檔住宅也調整不少。 反而，這個 2014 年入手的 studio ，由於該區的基建設施和社區配套越來越完善，租金也較其他地區便宜，價格 「企硬」 。 市價沒有下跌，跟兩年前的買入價接近一樣。

低檔單位供不應求，租金有了保證，現金流有所增加，供樓完全沒有壓力。 只要租金回報率是一個保證，物業價格下跌的空間著實有限。 我個人主觀認為，樓價升值是時間遲早的問題。