一個需要「黑金」的樓市

早陣子的一篇文章，提到迪拜物業的租金回報極高，到底是什麼原因呢?

如果此情況發生在香港，物業租金回報高達 +8% ，而銀行借貸利率只是4% ，樓價肯定會急升數成，直至租金回報率與息率的差距大幅縮小。

但此情況沒有在迪拜發生。 從2011年至2013年，樓價從 「谷底」大幅反彈四成或以上。 租金也在同一時間大幅增長了不少。 而2014年開始，油價大跌，強美元致使周邊國家的遊客大幅減少等等的因素影響下，經濟進入了調整期，樓市也開始回軟。

同一時間，因為外來人口一直增長中，租房的要求反而沒有下降，租金沒有跟從樓價調整。 所以，在這淡市中，租金回報率反而增加了。

其實，最大的原因，出自銀行按揭的問題。 迪拜的人口大概二百三十萬左右。 超過 80% 是外來人口。 對於本地人，政府為本地人提供土地自建別墅居住。 所以他們沒有自住房的需求。 若果需要買樓，當然只是為了投資了。 而本地中東人的文化中，利用現金，不問銀行借錢去買樓投資，是十分普遍的。

即是說，若投資者是本地人，根本不需要銀行按揭，因為他們喜歡用現金買樓。

另一部分的買家，當然是來自外國人了。 第一部分外籍投資者，便是住在這城市的外國人。 打工的，大部分沒有計劃長期留在這個城市，所以只會租，不會買。 而做生意的，因為風險的問題，銀行對商人經常提高借貸的門檻。

而第二部分外籍投資者，便是不在這城市生活的外國人。 銀行對此類外籍投資者比較 「手緊」，按揭手續也比較繁複。 所以，大部分外來投資者都是以現金方式買樓。

作一個簡單的總結，便是樓宇的成交大多是以現金方式交易的，銀行按揭方式買樓不算普遍。 一個城市的樓市，沒有依靠信貸擴張，當然不能 「節節上升」。 這也是租金回報率持續高企 的原因。

樓價突然上升的催化劑，大概只有兩個。 第一，銀行放寬對外來人士的按揭監管。 第二，大量現金湧入樓市。

第一個催化劑發生的情況不高。 上一輪樓市大跌的原因，便是銀行借貸過度寬鬆。 而銀行上了寶貴的一課後，當然不想重蹈覆轍。

第二個催化劑，已在2011-2013年發生過了一次。 當年阿拉伯世界中的很多國家發生政局動盪，大量中產人士或富商把他們的資金轉移至 「中東的避風塘」 迪拜。 而房地產當然是 「儲存現金」 的好地方。

未來, 「現金突然大量湧入」 的情況會否重現? 小弟不敢說得準。 身為一個 「免稅天堂」，迪拜也可說是一個 「避稅天堂」 ，極適合一些來歷不明的資金周轉的地方。 「不能見光」的現金，來到此地後，政府對此類現金沒有監管，把它用來買樓，賣樓，一進一出的簡單過程，現金便「由黑變白」 。 十分方便。

這個樓市能否 「炒起」，唯有等待大量 「黑金」 的出現吧。