江湖趣事：再見女主播

近數年合共接受數次訪問。身在其位，官媒要求做訪問，自然不能拒絕；若是私人性質網上平台，或一些年輕人試驗性質的短視頻，若不想煩或浪費無謂時間，情理上可推辭，但我卻沒這樣做。似終是年輕一代自發性活動，抽空參與一下，算是支持一下他們吧，也無不可。

疲情期間的訪問是最容易辦妥的事情。對話以網上形式舉行，可在鏡頭旁放一張 「貓紙」，把要點寫在 「貓紙」上，周不時偷看一下，對即場表達很有幫助。疫情前後的訪問便是另一回事了。特別是官方性質的活動，即使到場前一天晚上已準備一篇，在腦海留下必須表達的內容的記憶，臨場發揮還是有落差。

公開表達演講的能力十分重要，說得頭頭是道容易令人留下印象，這方面的能力而言，華人明顯比不上印度人或西方白人，這可能跟東方人的教育環境有關。

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上月的訪問是疫情後首次。數年前來到這地方時的心情，戰戰兢兢，帶點緊張，現在依稀仍有印象，當時跟我互動的是一位外表標緻的女主播，一個在這裡土生土長的敘利亞人。優秀的主播應是如此，觀人於微，懂得如何臨場應變，帶動對話的節奏令人感到順其自然，真正拍攝約十多分鐘，整個過程十分流暢，時間過得很快。

訪問完後，當然回復身心輕鬆的狀態，五官標緻的阿拉伯人實在令我著迷。(首次認識一位異性時，外表的重要性排在第一位，理所當然。我對一些道德人士經常掛在口中的說法「外表其次，最重要還是性格與人品」完全不同意。首次見面，有關對方的資訊全是源自外表，第一感覺自然全靠外表，什麼性格人品是需要經過一段時間接觸才會大概知曉一二。) 正好這個拍攝完畢後，她沒其他工作，進入「收工」狀態後，對話自然更多更舒暢。

恰巧在閒聊中有些共同話題，算是投緣，數周後更找到機會約好在工作外的環境見面相聚。約會異性的話，我自己對任何國籍，種族或宗教持開放態度，互相認識一下也不錯，這算是我第一次，也是唯一一次約見阿拉伯美女。在這裡記錄一下當時的記憶：

我：「我們現在在這種公開場合約見，身為新晉女主持，商場內認識你的路人不少，你不怕有人散播謠言?」

佢：「怕什麼？我有外出活動的自由，跟誰人見面是我的選擇。」

伊斯蘭教的價值觀相對傳統與保守，但也是因人而異，因家庭與大環境而異。年輕一代其實減少很多傳統約束，思想上已慢慢開放。特別是亞洲男性，在不少阿拉伯女性的印象中很正面。（這是我活在中東十多年的感覺。阿拉伯年輕女性對東方男的好感度遠高於西方白人男性。）

阿拉伯男人最鍾情白人女子，特別是金髮女人，一個字: exotic。

阿拉伯男女對外國異性的看法有很大差異。若是香港的話，不論男女，「外國人=白人」這個觀念根深柢固，狹窄的視野卻自以為是的香港人實在很多。在這裡便很不一樣了，「外國」是指真正的國際環境，如東方亞洲，西方世界，非洲或南亞印巴等。

談到更認真的話題如婚姻的話，依然有長輩為主的看法：

佢：「去年有人認識不久便提出結婚，我拒絕了，還有，真要結婚的話，還得經我爸的認可。」

我：「如你爸不喜歡這個男的，你便肯定不能跟他結婚？」

佢：「對。」

我：「我呢？你爸會否認可我？」

佢（眼睛發大）：「哈哈，你是認真的？若是你的話，很有可能得到我爸認可。我會給你很多機會與時間，我們先要更了解大家。」

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數年後的今天，到達相同地方受訪，時間過得很快，這數年發生很多事，除了疫情，還有很多。。在等候室中坐下不久，自覺心情不太放鬆，突然間走進一位女士。回身一看，眼前這人便是當年相識的女主持！

佢：「好久不見！很高興能再跟你見面！」

我：「多年不見，一如既往的漂亮，現在升職了？」

佢：「現在只做管理團隊的工作，不再做主持了。今天剛巧看到節目表，看到你的名字，順道過來見面。你看來沒什麼變化？」

我（指著左右兩邊的頭髮）：「老了，開始有白髮。你沒變化，依然很年輕的樣子。」

佢（微笑）：「三年前結婚，兒子一歲多。」

我：「我也是已婚了。」

佢：「等一會，現在叫人馬上送到kerak tea。我依然記得你喜歡kerak tea。」

我（微笑）：「我看到這地方便想起當天第一次受訪，全因你是主持，令我放鬆不少。到了現在，我依然不習慣在鏡頭前說話。無論工作抑或是私事，今年一整年我都沒自由時間。明年吧，看有沒有機會我一家人跟你的一家人見面，大家認識一下也不錯？」

佢：「當然可以。whatsapps再約。」

多年不見，大家閒聊一下，感覺不錯。在阿聯酋的生活便是這樣，不同國籍，不同背景的人生活在同一國度。巧合地相識是一種緣份；相識後可能不再有機會相見，有聚有散，人生離合，習以為常，算是生活規律的一部分；巧合地相識後，再巧合地重新見面，當然也是一種緣份。江湖路遠，有緣的話，後會總有期。

港股記錄 (2023年3月)

北島康介是日本已退役的游泳選手，有「蛙王」的美譽，曾多次在世界賽與奧運奪得金牌。對十數年前的奧運會依然有印象的觀眾，對這位著名泳手應不感陌生。台上光輝可能只是數分鐘的時間，但背後的付出卻是數以十年計。

在其中一屆奧運中，沒記錯應是2008北京奧運，北島擊敗美國的強敵再次封王，他的教練曾說過：「少年時的北島沒什麼令人驚奇的地方，身材體格比不上同齡泳手的高大與強壯，運動細胞更是平平無奇。令人印象最深刻的，就是在訓練時的專注與付出，比起其他人更著重細節，非常專注做好與改善提升自己的實力。這份專注與對游泳的熱愛，成就了今天的北島。」

投資與運動競技完全不同，但也有可借鏡的地方，專注於自己的操作，多一分平常心與冷靜，不受市場與坊間的雜音影響，完全不用理會旁人的評價，集中精力提升自己，做自己能力內可做的事情。運動競技非常殘酷，生涯短暫，但投資卻是生活的一部分，更可說是永續的副業。一時失利或稍有犯錯（犯錯是指偏離自己體系的動作，或受市場坊間雜音影響的舉動；犯錯不是指持股在買進後下跌，或賣出後大升）無可避免，更可說是長居於市場必然發生的事情，唯一可做的，就是作出修正或變動。

近兩年港股市場氣氛不佳，更可算是近十數年最差的一個時段。原以為本年港股走勢會出現明顯好轉，這個預測在一月份正確，但二月與三月的大市已令不少投資人感到不爽，市場千變萬化是其規律之一。

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近年金融市場亂象頻生，在瑞信事件中，債券投資人先於股票投資人清零，十分罕見。政府合法打劫投資人，市場信心危機已現。對於瑞士，買當地出產的朱古力，名貴手錶，或在高山滑雪，還是有其價值。金融業的話，對外國投資人而言，過去的良好基本因素已蕩然無存。

在二戰時期，瑞士保持中立，靈活走位，與歐洲各國政商界做生意，與猶太人做生意，同時間也不會拒絕與停止納粹德國官員的生意往來。銀行可為客戶保持私隱，國家在國際上保持政治中立，兩大重要因素時至今日已完全消失。對其他國家的資本家而言，這個國家的國際銀行已沒有存在價值。我相信金融市場或許還有餘波，但整件事應不至於嚴重影響全球總量而言的實體經濟。

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至於國內的情況，沒有西方國家的高通脹，復常後的經濟修復比本來預計慢，目前而言只能算是一個很溫和的復常。維持原本的看法，這個市況只能選股不選市，選股上集中選擇經常性出現正現金流的企業，有點增長動能的生意，負債低，與管理層可靠的公司，派息多當然也可加分，但不是首要選項。

手上持股差不多全是滿足以上條件的企業，若是負債稍高或低現金流，買股的原因自有其提高賠率的可能條件。單是買收息股沒什麼意思，增長因素與利潤質素同樣重要，估值指標上，不能單看PE/PB，還要看ROE/ROIC。

行業方面，房地產算是一個可預測度比較高的板塊。絕大多數民企半死不活，連續兩三年沒增持土地儲備的情況下，將來頂多只能賣資產，慢慢縮減資產負債表，沒土地便沒有任何賣樓花套現的能力，基本上這類企業只能以不死不活的狀態殘留在市場，投資價值是零。

同時間，我個人不會投資依然可增加土地儲備與持續賣樓銷售的國企與央企，這類企業即使市佔率提高，但自身業務重資產而且毛利極低，在現在這個金融市場下，我情願投資持續性運營的輕資產物管生意，這板塊上的選擇上沒變化，只持有濱江集團旗下的物管，這股市值低，成交少，但母公司已是為數不多依然有能力買地開發的民企，濱江的樓盤平均管理費呎價比同行高出什多。我從未見過高端樓盤的物業管理費出現下降，這類費用對中產家庭而言，當然是只升不降。增長點還有濱江服務自身的外拓能力。這股已持有一年多，還可再持有數年，非常看好它的中長線發展。

另一個間接相關的是綠管，除了行情身在增長階段，輕資產低負債性質外，對此股的信仰源自李軍總裁。三年前李總的業績增長預言已一一實現，三年間李總身體力行，私人資金持續增持股票。這股個人也是長期看好。

其他板塊與持股難以一一多說，也沒有什麼全新的觀點。在換馬方面，由於資金需要，二月中賣出天工國際與減持蒙古焦煤，當時市場氣氛比現在好得多，算是賣得合時，單純是運氣因素賣在好價格。

二月底賣出中信資源，買進兗煤澳大利亞。兩者都是高息資源股，換馬原因單純是後者的經營狀態更好，即使今年煤價走低，公司在去年清除所有負債下，加上過去高派息比率的往績，本年即使利潤下降，按現估值，實收的股息已夠豐厚。再者，我個人對傳統能源行業未來數年的發展依然謹慎樂觀。賣走中信其中一大原因是其最大的一塊資產是位於哈薩克的油田，公司本想賣走這資產套現，但找不到買家。主要原因可能是這油田經俄羅斯南部運輸至歐洲，基本上受制於俄國，這也可能是找不到買家的原因，中信其餘的都是一些權益類資產如澳洲的煤礦與鋁資產等等。比較一下的話，似乎持有單是以煤為主業的兗煤澳大利亞，比一個控股型公司，更為穩妥。

二月底另一換馬動作來自於賣走華潤電力，買進中國建築國際。看好後者的原因已記錄在二月的一篇文中，稍為看淡前者的原因是源自其營利模式。原以為電力股的新能源綠電是純增長型業務，但看來是我的設想過於簡化了。從長線方向看，綠電設備如太陽能發電站等，其與儲能設備的關係如雙生兒般，大家互相依賴，按照中央政府推行政策的慣性，最終結果很可能是電力股必須負擔儲能裝置的成本。如新能源發電的成本是「綠電設備+儲能設備」，我會很懷疑新能源發電這業務的利潤能力。

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本年度，港股倉回報約+13.5%。

持股如下(由重倉成員至小成員，按重量排名):

中海油

天能動力

濱江服務

康哲藥業

綠城管理控股

聯邦制藥

中國建築國際

百富環球

兗煤澳大利亞

中國船舶租賃

其他 (倉位3%以下的小成員: 華領醫藥B，蒙古焦煤)

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相關連結:

2022年港股回報

市場規律

按這裡便可閱讀整則新聞。在這裡，簡單節錄一小部分便可以:

俄烏戰爭開打後，許多國家抵制俄羅斯的石油，但俄羅斯還是將石油送往世界各地，據說一隻影子油輪船隊負責運送任務，規模達600艘，至於擁有和經營者是誰，仍是一個謎。

據CNN報導，隨著西方對俄羅斯的擴大制裁，越來越多的船隻加入了神祕油輪船隊，準備幫俄羅斯出口石油。業內人士估計，這支影子船隊規模約為600艘，佔全球大型油輪數量的10%，而這數字將繼續攀升。報導稱，即使是每天都在追蹤船隻移動的人，也很難弄清楚是誰在運送。。。。。。

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上述的情況，跟去年7月我所寫的一篇文章所說的，一模一樣。(重新回看當時的文章，可按這裡。)當時寫文時便提到，這不是一個預測，這是市場規律。理解當中的規律，便知道現在這情況必然會發生。

有一些人對世界的理解，永遠只會停留在同一個維度 : 眼睛看到的，耳朵聽到的，便是全部真相。舉個例子，去年不少時事評論員的時評大概是這樣：「由於國際貿易中的船運公司與保險公司都由西方國家主導，俄羅斯飽受西方制裁的狀況下，石油不能出口，對國家收入帶來嚴重影響。」跟著，一大堆視野身在同一維度的人，完全同意評論員或專家們的看法。這只是其中一個例子。

在以上的事情中（俄羅斯受西方制裁），當中的規律就是能源市場的運作規律。當中涉及資本市場供求關係與人性。只要這些基本因素(資本市場運作規律，人性規律)沒有改變，俄國能否持續出口石油這個話題，答案顯而易見。

跟維度不同的人說話，非常困難。思路不同，不相為謀便可。不用說太多。

在這個資訊過多的年代，社會上出現另一種人，缺乏仔細閱讀分析的基本能力，自己不同意，或自己重未看過的觀點，便會條件反射馬上否定。這種人的境界也是另一個維度，可說成維度更低一個檔次。

從生物學的方向看，在過去的數百年間，人類的生物能力沒絲毫變化。人腦不習慣在短時間接收海量資訊，現代人集中時間思考或理解的時間變少，久而久之，這類閱讀理解能力欠佳的人只會愈來愈多。總有人會說 :「為什麼需要浪費精力思考或分析？將來，所有分析或思考類工作都可透過機器進行。」各方有不同觀點，當中的好壞對錯，難以說得清，只能說這現象是社會持續演變的一部分。

在吸收資訊的過程中，資訊可以是源自網上海量資訊，可以是源自人與人交流的資訊，或可源自自身大環境（生活環境中/工作環境中/大自然/主動閱讀或旅遊），對我自己而言，明白或嘗試了解當中的規律，比起眼前所看到的，更為重要。

世上不少事情，都有其運行規律。拿媒體報導的規律而言，他們沒有責任呈現所有事實真相 (更何況事實真相沒有完全客觀的標準)，這不是他們報導的重點。對他們而言，更重要的，是在標題與描述中，寫出能引起讀者興趣的東西。只要能引入更多眼球，增加流量，媒體平台的資訊才有其商業價值。

以色列某位著名社會學家，曾舉一個有趣的例子：在以色列街頭對路人進行訪問，擔心受到巴勒斯坦人襲擊致死的人數，比起擔心交通意外致死的人數，高出數倍。若訪問期間，恰巧出現一些以巴邊界間的衝突，經過媒體連日的報導與渲染再訪問路人，前後兩者的人數差距更是數十倍。

統計數據卻是：在以色列過去數十年的統計中，交通意外致死的年均數字，相比起受巴人襲擊致死的年均數字，高出數十倍。交通意外發生的概率明顯高出很多。交通意外對平民帶來的傷亡影響更嚴重。交通意外事故頻發，幾乎天天都會發生，媒體不用報導，這一些事實不能引起讀者的興趣。以巴衝突不是經常性發生，但經傳媒擴大與渲染，令平民對事件發生概率的判斷出現落差。

這一些統計結果完全符合前段所談到的一個現象：不少人都是眼中看到的便是全部事實真相。眼睛沒看到的，便沒有發生，或根本毫不重要。

媒體不會報導的東西，大概可代表這一些東西不能引起讀者的注意，但絕不代表這一些東西毫不重要。換句話說，重要性極高的東西可能完全不會在媒體出現。這一些東西中，包括很多事物的運行規律。

簡單舉一個例子，一個隨意拋棄，但未完全熄滅的煙頭，落在地上的雜物堆而引起嚴重大火，事後，媒體注意力會放在英勇的消防員，或附近雜亂空氣不流通的環境。但這根未完全熄滅的煙頭，若由一位附近工作的清道夫檢起處理掉（這一些事情很可能天天都在世界各地發生），火災沒有發生，傳媒當然不會報導一個沒有發生火災的雜物堆，也不會報導這位阻止火災發生的清道夫。事實卻很明顯，阻止一場大火的發生，對社會的重要性不低。

傳媒或即時新聞還是可以一看的，但對於一些天天花大量時間看主流媒體的即時新聞，便自以為知道世界一切的人，還是令人覺得有點可悲。

轉一個話題，若看一下金融市場的市場規律，第一是市場沒有永續的牛市與熊市；第二是只有少數人賺錢，多數人蝕錢；第三便是牛市高峰時股神四起，熊市時同一堆人會鴉雀無聲。

明白媒體報導的規律（即報導大量市場即時發生的新聞，放大即時新聞的重要性）後，結合媒體所報導的金融資訊，加上人性規律（看媒體報導便自以為懂得全部事實），市場規律（市價馬上反映市場的公開訊息; 還有更重要的：大多數人輸錢，只有少數人賺錢），大概便能看清一個事實：天天花費大量時間閱讀即時財經資訊，緊跟一些財演或散戶至愛的基金經理，自以為做足功課便好，事實是，這一切不一定給投資者帶來額外回報。

相反，財經頻道不會報導的東西，不代表這些東西不重要。事實上，從經濟與營商的方向去看，值得投資的企業可能在坊間毫無賣點，沒有什麼題材讓媒體報導或值得公眾注意。

重點還是跟上述所說相通，注意規律，這可能是行業周期運行的規律，或市場供求變化的規律（這個供求，可指某產品的供求，或股票身為投資物在市場的供求規律），或某企業估值高低變化的規律，或政策推動經濟走向的規律等等，從投機交易者去看，規律可能是價格與成交量變化互動背後的規律，或衍生工具帶來的資產價格變化的規律。規律需要經過思考與過濾才能察覺，當然不會在一些即時新聞中找到。

規律跟一個人的認知或屬性息息相關，很難完全用文字說得清楚。有一些規律，我或許完全不能察覺，但在其他人眼中，卻是顯而易見。若單論投資市場的話，高手總能理解市場當中的一些規律，而這一些規律不會很明顯，起碼不會是多數人都有所感悟的，也不會從傳媒不停播放的新聞中看到，也不可能是財演口中可以說出的東西。

近期留意的股票

中國建築國際

這公司早期先是主打香港的建築業務，約在二十年前起，開始涉獵澳門的建築工程，到了近十年，主要以投資的方式涉獵內地的建築工程業務。此公司的重點如下：

(1) 在港澳區的建築工程業務已在同行間領先。在香港的市佔率約兩成，澳門業務的營收較低，但市佔率更高，約三成左右。工程項目主要為：基建，公屋，醫院等公營建築。

(2) 以營收而言，內地業務的總額超過總收入的一半，當中的工程項目有：公路與橋等基建，保障房等。早期進入內地時，參加的主要是PPP項目，回款期長，對現金流出現嚴重負面影響。而港澳項目更穩建，基本上短時間內穩收現金。

(3) 由於內地參與的項目嚴重影響現金流，致使經營現金流長期出現數十億的負數。約在四五年前起，公司減少對PPP項目的投入，改為投入短期可回收現金的政府定向回款GTR項目，由2021起，現金流出現明顯改善，2021年底的業續顯示，經營負現金流大降至四至五億左右，而去年2022上半年更出現正數現金流，証明公司在內地生意的轉營開始得到收成。

(4) 展望未來五至十年，根據香港政府的規劃，建公屋的總數會出現明顯升幅，加上一些醫院建設的撥款也大增，可預期香港的建築工程項目總額會持續出現增長，根據公司在行內地位，可預期香港有關的業務營收會持續出現增長。

(5) 公司在裝配式建築技術方面有優勢，技術變更主要源自工序自動化與標準化，減少人力成本，減少固體廢棄物產出，更能達到現代建築的環保要求。可預期新的裝配式建築技術會慢慢普遍應用在內地與港澳的項目，此等技術可減省成本，增加毛利率。

(6) 公司旗下的子公司中國建築興業，主要從事大樓外牆工程，此股我沒太多研究，只知道其建築技術領先，令其取得更多項目，與項目毛利率明顯優於舊式項目。近年增長率極高，股價已成長了數倍。管理層更豪言未來數年會持續年均增長四成或更多。行業將來的發展，外人當然難以斷言，而公司的利潤相對於母公司的總利潤而言，只是一個小比例。但一小部分業務長期出現高增長，無論如何對母公司都是一個正面因素。

整理一下資料，這股的主要催化劑源自：持續現金流轉正，或可帶來估值上的提升；香港業務持續增長；新式建築技術令毛利增加，從而提升業績與估值。

建築板塊的股票一向都是估值極低，三至五倍PE的中小企比比皆是。其中一個主要原因是建築工程中，人力成本佔大半，在香港這類地方，苦力建築工的工資連年上漲，成本高外，整個流程應是：工程支出由公司預先支付，完成整個項目才可收取現金，交易對手是政府公營部門或地產商，對手強勢下，不時出現拖欠工程款項的情況，長期對建築公司形成一個不健康的經營現金流轉。以中國建築在行內領先地位，面對上游的政府公營部門或發展商，叫價能力更高，大品牌回收現金更順暢，公司的毛利率比同行一般建築公司高，也算正常不過。一直以來此股比行內建築股中小企的估值稍高，實屬合理。

港澳已是人口老化地區，內地人口身在急速老化的階段，加上建築行業慢慢訂下一堆環保減排標準，新式裝配式建築技術理應大派用場，向樂觀方向看，如這新技術通用於行業，這種技術毛利率更高，經營性質應更接近售賣工業產品，或可令整個估值完全提升。若只走舊路，一個傳統建築公司，即使業續不時出現增長，估值區間也難以提升。

生活點滴：睇樓

最近生活比較忙，差點便把這blog完全忘掉。為了保持寫作習慣，還是需要不時寫文章更新一下，若再不寫作一兩周，慣性形成後，便會把這裡完全忘記。

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近數個周末，都一直在做相同事情。約經紀，看單位等等，在不同區域看不同類型，不同樓齡的樓盤。任何一個城市的樓市都有不同的地方，這一些異同跟當地人生活習慣有關，當然也跟當地政府的政策有關，同時跟宏觀環球經濟有關。

早在十年前左右，我便開始投資本地的物業，第一個物業是自住，第二個起是收租。近六年已沒再買進任何物業。近數年的經驗去看，對這項投資興趣不大，遠不如我對股市的興趣。連絡地產經紀是苦差一件，收租，尋租客等都是煩事，不喜歡投資物業主要是怕煩，花費精力與時間，回報卻不大。同一時期中，股市中的回報比物業回報高出很多，在前者所花的時間多出很多，我情願閱讀有關投資的書籍，或研究相關股市的東西，也不會花時間去視察物業，或跟經紀搞好關係拿取有用資訊。失敗的物業投資不能怪責時運不佳，自身沒有深入了解市場是一個弊病。

近數周一輪看樓盤，卻令我大開眼界，更意識到理解樓市需要勤力去不同區域視察，或得到一些關鍵人事資源，從經紀拿到準確與有用的資訊，太座職業算是跟地產有間接關係，對樓市資訊的掌握十分全面，近數周視察不同區分時，令我得益不少。

回顧一下手上物業，有一些輕微漲價，有一些反而倒跌。但同一個買入時間點，若物業選擇正確的話，同一時期的回報其實可大增。我坦承在物業投資做得不好，去年起已計劃陸續賣出手上單位，現在去看單位是為了買進自住物業，兩年內會把自持物業全部賣出，以後不再搞買樓收租，多餘資金或可回留香港股市，也可能留給太座做物業投資。

踏入中年，時間管理上必須做得更好，把時間放在事業上，家庭上，或身體健康上，而投資的話，只需把時間花在股市便已足夠。無論是生活或投資，抓緊合適自身的節奏，不能急，也不能懶，堅持內心的目標。把家庭當作一個單位的話，太座負責物業有關，我負責股市金融類資產，這個分工明確，更有效率。

杜拜是開放型經濟，投資物業的主要有兩種人：炒家或長期收租投資者，大多數都是外籍人士，由於資本是外來的，錢銀進出流動更快，令市場波動性大。這點跟世界上其他大城市完全不同，無論是香港，倫敦或是紐約，自住用家的需求很大，成交中有一大半都是用家透過銀行借貸買進。在杜拜，超過一半的成交源自現金交易。

近兩三年，買樓自住的外籍人士中，突然多了兩類人：第一類是炒幣致富的年輕富豪；第二類是俄羅斯中高端人口。這個突變因素三年前完全不能想像。這兩個突變因素令市場出現新變化：中端或高端物業需求突然大增，價格出現大漲；而低端的純收租類物業的價格沒有上漲，有一些區域更出現倒跌。

純收租類物業，即使價格不漲，單是租金回報率，其實也是很不錯的投資，但現在現金放在銀行定期存款，已有約五厘回報，區區為了高一點的租金回報，卻需要花大量時間搞收租有關的事情，個人覺得毫不化算，毫無疑問，需要慢慢放售手上的單位。

在港股記錄有關的文章中已提過，起碼在我個人的見解去看，利率在未來數年或十年間，絕無可能重新回到2010-2020這段時期接近零的水平。有人希望經濟出現衰退後，美國會把利率回復接近零的水平，跟著便重新來一次科技股go go go，或港樓go go go，這個純粹是幻想。依靠借錢達到財自這個玩法已一去不返，萬物有週期，新的週期已出現，投資需要看眼前的現實，而不是天天求神拜佛，希望心中所想終有一天會實現。

從政府的政策可看到，目標顯然是想一直引入高端人口的資金，政策面會一直向這個方向傾斜，上流社區的別墅需求剛性，太座的預期是這個類別的地產將來的波動較少，持有者不急於放售，但外資需求會持續，這也是我們重點視察的區分。財力上當然不能跟俄羅斯人或炒幣富豪硬碰，稍為避開他們的勢力範圍，在附近區域內，價格低一點，還是找到合心水的物業，現在希望本月內可以成交。