今天，小弟突然心血來潮，花點時間整理舊電腦中的照片。
身為一個主張 「讀萬卷書的同時，也要行萬里路」 的人，小弟本身也極愛旅遊。 我已經去過中東附近的國家如約旦，土耳其和伊朗。
伊朗，可說是小弟最喜愛的旅遊目的地之一。 迪拜去伊朗，十分方便，大概跟香港去台灣一樣。 這國家去過三次。 比較特別的是，其中一次的旅程 ( 2012年12月) 只是為了學滑雪而去的 !
相信全世界大部分人也不知道 ( 除了一小部分極愛滑雪的歐洲人 )，伊朗擁有全中東最高山，名叫 Mountain Damavand，最高點是海拔五千米以上。 山峰的最高點長年積雪，小弟當年只是在一個比較低的山道學滑雪，大概海拔三千米左右。 有人更把它命名為 「中東的富士山」 。
當年，去伊朗前，告訴了一位住在迪拜的伊朗朋友，是次行程只是為了學滑雪。 她便興致勃勃地叫我到了當地可以去連絡她的一位好友。 此女子是一位滑雪健將。 到了當地便連絡她了，也花了接近一個星期的時間，在雪山附近跟她學習滑雪。
對於一位初學者而言，其實是挺累和辛苦的。 令我最感不好意思的，原來這位滑雪教練聲名遠播，曾在國內拿了不同類型的滑雪比賽的冠軍。 由一位國家冠軍級人物去親自指導一名初學者，此次經驗也算是可遇不可求了。
其實，滑雪除外，此國家擁有大量天然資源，波斯文化歷史悠久，旅遊資源豐富，可說是一個人生必去的旅遊地方。
可惜的是，大部分人對此國家有無知的偏見。 說 「這樣危險的地方, 去幹什麼?」 ，「有沒有打仗?」 ，「有沒有恐怖主義襲擊?」 我也不知偏見從何而來，很多人連伊朗和伊拉克也不能區分，便先入為主，說三道四。
最奇怪的是，有些人的偏見，原來是牢不可破的。 即使是親戚，跟他們解釋過無數次，他們依然是同一個口吻 「呢個國家危險，以後唔好再去，我一定唔去呢種地方。」
無論如何，我已去過伊朗三次了。 若果當地真的危險，難道我會不顧性命去旅行和滑雪 ?
無知，不是問題，我也相信世上沒有一個人是「萬事通」。 但因為無知而產生出來的偏見，只會反映出一個人淺陋的思維。
在投資上，似乎也是同一個道理。 近數個月，看了不少 Blog友的文章，也曾跟人討論一些投資方法。 有人很大方，認真跟小弟討論，也令我學了不少新事物。
同時，看到有人喜歡把一些理念 「定性」 ，區區因為股神的一席話 「好公司應該長期持有，直到永遠」 ，便認為 「持股三至五年，便是短視」 ，「選擇時間去買賣，完全不可取」 等等。
不過，投資市場上，就是因為有一大堆 「無法獨立思考」 的 「門徒」 ，才會出現不少買賣機會。
最近，香港的朋友告訴我，迪拜的發展商正在香港舉辦物業展覽會。 而我自己也看到了這一則新聞，標題是「杜拜樓價僅港1/8，回報6%起」。 新聞中所談及的，雖然沒有大錯，但內容過於表面，寫得不夠詳細。
沒錯，在迪拜這城市，中國人的數目龐大。 在過去四年間，到這裡工作的華人越來越多。 小弟估計，華人的數目大概是整個城市的 15% 左右。
在這裡打拼或做生意的華人，跟英美等西方國家的華人完全不一樣。
英美的華人中，知識分子，中產階層和富二代的數目不少。 ( 當然，在英美，也有一定數目的華人是在低下階層打拼。)
而在迪拜工作的華人，全部都是沒有高學歷或父母呵護的人。 到這裡就業的工種也是以低下階層為主。 大部分的人都是抱著「打拼」的心態，不停工作，儲蓄，累積了一定數目的金錢便會馬上回國。
英美的華人與迪拜的華人，基本上是兩個完全不同階層的華人。（當然，若純以金錢去衡量，一定有一些華人在迪拜做生意白手興家。）
由於大部分華人收入不多，所以居住的地方比較平宜，而且離市中心比較遠。 這個地區叫 International City ( 國際城 ) 。 大家可以想像一下，當超過十萬個華人住在一個地區，這地區必然出現大量華人開設的餐廳，按摩店，超市等。 所以，此地區基本上是「迪拜的唐人街」。 我也經常去這地方附近找尋美食呢。
除了華人外，也有一些公司安排員工在這裡居住。 而一部分收入極低的印巴籍南亞人，可能只是租住一個床位而已，一個數百尺的單位，隨時有超過十人住在一起。
有人住在極豪華的別墅，也有數十人住在一起的小單位。 迪拜這城市，可算是全球性貧富差距問題的濃縮版。 一個城市已足夠帶出一些全球性問題。
近數年，在迪拜投資物業的中國人越來越多，而大部分住在這裡的華人（小弟便是其中一位），也會在這裡投資物業。 原因也是明顯不過： 房價低，租金回報高，出租容易，不用繳交任何稅項， 交易成本低，而且沒有法例限制外國人的投資。
國際城可算是華人投資的熱門地方， 部分人因為家庭自住需要，會買一個過千呎的兩房或三房單位自住。( 1200呎的大單位，現價大概150萬港元左右，著實便宜。) 當然也有很多華人買來投資，這地方的租金回報率差不多是全迪拜最高的，估計高達10% 。
小弟卻未有在國際城投資，反而去了一些華人極少去的新建社區投資。 雖然我的物業回報率稍為低一點，大概是 8% ，但是此區數年後的交通網絡更完善，升值潛力理應更大。
單從租金回報的角度看，國際城應是一個不錯的選擇，10% 的租金回報的確十分理想。
( 註: 最近，小弟公私兩邊極忙。 這個情況下，根本沒可能更新個股觀察名單。 唯一可做的，就是一直注意小弟旗下成員的最新動向。
我也沒有對旗下成員作出增持或減持，唯一的變動便是小注買入一些 2800 盈富基金。 手上現金不多。 由於今年有一些額外的個人支出，以防萬一，此部分現金應不會放在股市中。)
近數年，煤礦業已是一個人見人憎的行業。 其實，小弟選個股的基本原則是 「先看個股, 再看行業」。 正常情況下，我不會先選板塊，再在板塊中尋寶。 但有時也會出現一些極端情況，煤礦業便是其中之一。
簡單而言，煤礦股遭拋售的原因只有一個 : 產能過剩。
從能源供應的角度看，近數年中，傳媒和一大堆專家大力提倡清潔能源，再生能源的重要性。 大家身為人類的一分子，大談理想，希望共同建設一個環保的美好未來，本是一件美事。 小弟沒有異議。
在這個大前提下，煤礦身為不清潔能源，當然不受大眾歡迎。
現實的問題是 : 到底清潔能源能否取代煤氣發電呢?
很明顯，答案是不能。 ( 我不會估計一百年後的事。 我是指未來的 10-20年的時間。) 單看發達國家如美國，煤氣依然是最主要的電力供應來源之一。 （大家可看此網站的資料。）其他人口大國如中國和印度，答案也顯而易見。
電力供應需要安排電管舖設或其他重型資產配置，需要政府大力投資，投資期極長，硬件的建設需時更長。 我看不到全世界有任何技術或什麼魔術，可以在十數年的時間內利用新能源完全淘汰煤的功用。
煤的需求不可能大幅增長，需求或許會出現小幅度下滑，但我也看不到任何理由把煤礦業看成一個夕陽行業。 這行業在世界各地的「不可取代性」依然存在。 因為市場跟大眾不喜歡看現實數據，只喜歡大談理想，把煤看成是必然給人淘汰的產品，加大了煤礦股給市場拋售的力量。（市場的不理智，也是小弟開始注意煤礦業的最大原因。）
所以，煤股的唯一問題是產能過剩。 跟隨大宗商品和其他能源價格的走勢，近數年煤價大幅下滑，在國內已跌至低於大部分煤企的營運成本價格。 數天前的此新聞，也確認了這個現實情況。 接近全部煤企都處於虧損的狀態。
令我驚訝的是，竟然給我發現了煤企的龍頭企業，竟然在此情況下依然錄得一定的利潤，幾可肯定公司的營運成本比同業低出很多。 年報顯示，公司現金流沒大問題，本身負債也不高。 即使利潤下跌不少，公司基本面穩健良好，這是可以肯定的。
在這汰弱留強的戰役中，勝出者只有一個。 答案呼之欲出。
身為行外人，我不會去預測此產能過剩的狀況將會維持多久，或許會持續數年的時間。 我只知道，只要市場上其他煤企都不再營運而紛紛倒下，強者會把市佔率吞併，公司的利潤能力必然會全面恢復。
在迪拜這個城市，物業投資的租金回報奇高，入場門檻也低。 所以，簡簡單單的 「買樓收租」 ，應該是一個增加現金流的不俗選擇。
與世界各大城市一樣，豪宅型的別墅或高級住所，回報率較低，大概在 5% 左右，資金所需也比較大。 而靠近地鐵站的中檔住宅 ( 小弟所居住的地區 ) 的回報率大概在 6-7% ，此類型的住宅可留待將來再談。
而我的標題所說的，是指租金淨回報率 ( 租金收入減去其他如管理費等等的雜費 ) 在 8% 以上的投資回報。
迪拜近年大興土木，豪華酒店，室內滑雪場或水上世界等，都是遊客最愛的地方。 其實，身為中東最國際化的城市，迪拜依然走在發展中的道路上。 地鐵，公路，基健等依然在擴建或完善中。 所以，某一些現在看來比較偏遠的地區，若將來受地鐵沿線覆蓋，升值潛力應該最大。
本地貨幣是 AED ，貨幣跟美元掛鉤。 1 AED 大概等於 2.1 港元。( 為了方便計算，可以化簡為 1 AED 對 2 HKD 。)
讓我舉一個例子，2014年2月，我買入的一個小型 studio，面績 500 呎左右，買入價是 485,000 AED ( 一百萬港元左右 )，租金 45000 AED 一年，而唯一開支是管理費，大概 6000 AED 一年。 所以，一年的淨收入是 39000 AED. 回報大概是 8% 左右。
由於貨幣與美元掛鉤，跟隨美國的近零息政策，借貸利率在過去數年踏入歷史低位。 當年我買入這個 studio 時，樓按利率大概是 4% 左右。 從收租作現金流的角度看，小弟認為回報不俗。
我已多年不在香港生活，我也不知道應如何與香港的物業投資回報比較。
我買入這 studio 的時間，正正是油價還穩站在100 美元以上的時間。 自從油價大跌起，迪拜的股市和樓市已踏入調整期。 當中，以別墅和高檔單位的價格調整最大，中檔住宅也調整不少。 反而，這個 2014 年入手的 studio ，由於該區的基建設施和社區配套越來越完善，租金也較其他地區便宜，價格 「企硬」 。 市價沒有下跌，跟兩年前的買入價接近一樣。
低檔單位供不應求，租金有了保證，現金流有所增加，供樓完全沒有壓力。 只要租金回報率是一個保證，物業價格下跌的空間著實有限。 我個人主觀認為，樓價升值是時間遲早的問題。
有一個美國 Blog 友去年寫了一篇文章，簡單分析 Michael Burry 的投資思維。 有關 Michael 的故事，小弟已經寫過一些，有興趣的人可以看看 「Michael Burry 的傳奇故事」 和 「獨立思考的重要性」。
Michael 對 「長揸」 ( buy-and-hold ) 這個投資策略，有一個十分獨特而且有趣的看法：
Buy and hold becomes mantra
at the end of a bull market. Buy and hold becomes anathema at the end
of a bear market.
簡而言之，Michael 指出，在一個牛市的尾段，「長揸」 會是一個人人喜愛的投資法。 相反，在一個熊市的尾段，「長揸」 會是一個人見人憎的可怕投資法。
我從來沒有從一個周期的角度去看一個投資策略的好壞。 但細想一下，特別是從人的心理角度看，Michael 的看法有其道理。
1982年至1999年，美國道指的年均回報率達到驚人的 +13.6% 。 試想想，若現在是 1999年，一眾散戶和羊群會如何看道指 ? 當時，美股可說是 「越升越有」 ，什麼也不用做，只需要買一些大藍籌或追蹤指數的基金，年回報應可超過一成，這是一件連續發生了十數年的事。 公眾慢慢對這個大升的走勢深信不疑。
當然，同一時間，社會上肯定出現一些 「財演」 或 「投資大師」 ，不停鼓吹 「長揸必勝」，「長線投資是皇道」 或 「最好的投資年期是永遠」 。
從人的心理學看，大部分人都會相信這走勢會一直走下去。 正如在一個樓市牛市的尾段，大部分人只會深信樓市只升不跌，也是出於同一個道理。
在一個投資市場上，當羊群已形成，大家擁有一個相同的想法，投資策略一模一樣，而你決定在此時此刻加入羊群，是一個十分危險的決定。
若在 1999年你決定加入羊群，「長揸」美股，效果如何? 數據証明一切，2000年至2012年，道指的年均回報率是 -0.10% 。
當然，不排除一些 「迷信長揸」 的 「信徒」 會在十數年過後的 2012 年，為表示自己頑強的心理質素，或令自己心安理得，打出 「長線投資不需要看股市短期波動」 的旗號，只要長期持有此股，「因為有穩定股息，根本不需要考慮賣股，所以股價不重要」 的投資思維也會不自覺出現。
歷史証明一切，在 1982 年選擇 「長揸」，跟 1999 年選擇 「長揸」 ，效果應有天壤之別 （除非你選中正確的股票去「長揸」，但根據小弟的觀察，2000年至2012年，對大部分美股大藍籌而言，的而且確極難做到正回報）。 在投資方法的運用上，選擇在一個正確的時間，去做正確的事，對回報的影響深遠。
當然，看到這裡，你可以認為，沒有人可以準確 「估頂」 或 「估底」 ，否極泰來，只要一直 「長揸好股票」，不久的將來定可反映投資回報。 但盲點正是： 你憑什麼肯定你正在持有好股 ? 你有否對這股票估值 ?
