REIT系列: 春泉(1426)

春泉 (1426) 的主要資產為北京市華貿中心兩幢甲級寫字樓和一些停車位。 看了春泉近年的年報，分析如下:

(1) 該地段的商用物業供不應求，近數年的租金一直上漲。 租用率接近100% 。 但需要留意的是，三年後，該地區將有一些供應極多的商用物業落成。 即是說，2019年起，租金應不可能再出現高增長的情況。 但未來的兩至三年，物業依然優質，租金穩中上漲。

(2) 春泉的收入以人民幣計，公司年報以美元計價。 人民幣下跌肯定對公司有不良影響。 從最近一年的年報顯示，收入和總資產輕微下跌-1% 。 不計匯率變化的話，實際收入應該是輕微增長+1至+3%左右。

(3) 2016年，46%的租約期滿，舊租平均值355人民幣/平方米。 2015年底的市價租值約375人民幣/平方米。 現時的市價租值應更高。 若以2015年底的市況為基準，按比例計，2016年總租金收入應可增加+2.5% 左右。

(4) 公司借貸以美元計。 人民幣下跌或美國加息，變相會導致債務上升和利息支出上升。 借貸利率為 H+2.75% 。 總借貸4億8千美元。 若加息+0.25%，利息支出增加120萬美元。

(5) 物業估值是以430人民幣/平方米為基準，比起手持租約的租值，資產值出現高估約15% 。 公司負債比率是35%，但若以實際資產值計算，負債比率肯定比35%高。 由於負債比率高，春泉再收購物業無望，資產組合不會增長。

(6) 80% 的基金管理費用以增發基金單位支付，按比例攤薄基金持有人的應佔派息。 2015年支付管理費的增發基金單位量約+1%，唯有希望未來的管理費不會突然大升。

(7) 以上的(2)和(4) 為不明朗因素。 在(3)和(5) 的大前提下，期望春泉增加派息，毫不實際。 財務上看，「毛利收入/經常性利息支出」 這個比例接近2.5，是一個健康的水平。 個人估計春泉派息可大概保持不變。

(8) 每股淨資產值6元，現價為3.3元，表面上存在極大資產折讓，但由於以上(5)的關係，這個資產折讓需要打折。 而現價計的股息率為8% 。 由於派息穩定 (雖然沒有增長)，春泉現價有一定防守性。 若股價上升+33% ，股息率將下降至6%，但這是「個人主觀期望」而已。